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—— 商业房地产合同审查、修改
蒋阳阳编译
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1、合同的合法性
（一）合同标的的合法性
合同主体是根据合同享有权利、承担义务的当事人。审查合同主体是否合法，就是审查合同当事人的主体资格是否合法，即审查当事人是否具有相应的民事权利能力和民事行为能力，包括合同的性质。企业、注册资本、经营范围、专业资格、营业执照等。房地产合同要受法律保护，最低要求是合同主体具备资格。
1、自然人资格的合法性
【案例】小林（16岁）平时生性调皮。为了偿还赌债，他偷偷地将父亲的汽车卖给了钱。后来，他的父亲发现，李的父亲主张李签署的汽车销售。合同不成立。
[问] 李某签订的汽车买卖合同是否成立？有效果吗？
【合法的】
《民法通则》第十条规定，年满十八周岁的公民为成年人，具有完全民事行为能力，能够独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
年满十六周岁不满十八周岁，以自己劳动收入为主要生活来源的公民，为完全民事行为能力人。
第十二条十周岁以上未成年人为限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动应当由法定代理人代理或者征得法定代理人同意。
第十三条无民事行为能力、限制民事行为能力的监护人是其法定代理人。
第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。
【自然人资格审查】
2、自然人需提供身份证、详细家庭住址、联系方式及其他个人信息（工作单位等）。
3、代理人除提供自然人相关证明外，还须提供授权委托书或公证书；审查其代理行为是否超出授权范围，合同是否在授权期限内签订，最后审查其代理权限是否超出代理权限。
2、法人资格合法性
《民法通则》第三十七条规定，法人应当具备下列条件：
（一）依法设立；
（二）有必要的财产或者资金；
（三）有自己的名称、组织机构和场所；
（四）具有独立承担民事责任的能力。
【例】甲、乙、丙三人各出资20万，依法设立鼎商贸易有限公司。目前鼎公司亏损160万元。有限责任主体是谁？
[示例] 下列实体是否为法人？
安徽协成营销有限公司；肥西县工商局；安徽广播电视台；嫣然天使基金。
【法人资格审查】
1、营业执照：
（一）公司年检和审核。主要目的是避免与可能违反法律法规的公司签订合同。
（2）经营期限的审查。主要问题是合同对方营业执照的有效期是否长于合同期限。
2、组织机构代码证：依法登记注册的企业在全国范围内唯一且不断变化的代码标识。其作用相当于单位的ID号。
3、税务登记证：税务机关发给企业从事经营活动的证明。企业从事经营活动，除依法取得营业执照外，还必须取得税务登记证。
【注】判断经济组织是否具有法人资格，主要看其是否具有国家工商行政管理机关颁发的企业法人营业执照。
3、其他组织资质的合法性
【案例】A公司与B电视台广告发布中心签订《广告发布协议》，约定B公司在当地电视台黄金时段电视剧中插播A公司开发的住宅房产销售广告。合同签订后，B公司突然遇到国家广电中心规定，禁止在电视剧播出过程中插入广告，于是A公司的广告被移到了电视剧的结尾。 A公司遂以未完全履行合同为由向广发中心索赔违约金及由此造成的损失。
[问题] 1、A公司与B市电视台广告发布中心签订的《广告发布协议》是否有效？
2. A公司应该起诉谁？
【法律条】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》40、民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指法律机构、一定的组织机构和财产，但不具有法人资格的组织包括：
（一）依法登记并领取营业执照的私营企业、合伙企业；
（二）已依法登记并领取营业执照的合伙企业；
（三）在我国依法注册登记并领取营业执照的中外合资企业、外商投资企业；
（四）经民政部门批准登记并领取社会团体登记证书的社会团体；
（五）法人依法设立并取得营业执照的分支机构；
（六）中国人民银行各地分行和各类专业银行；
（七）中国人民保险公司各地分支机构；
（八）经批准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。
41、法人未依法设立的分支机构，或者依法设立但未取得营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。
42、法人或者其他组织的工作人员因职务履行或者委托行为发生的诉讼，该法人或者其他组织为当事人。
《公司法》第十四条规定，公司可以设立分支机构。想要设立分公司，必须
向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分支机构不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
【其他机构资质审核】
1、营业执照审核：
是否按照规定注册并取得营业执照？
2、授权审核：
法人设立的分支机构、营业单位应当审查是否取得下级法人的资质和授权。
（二）审查合同形式是否合法
一、合同法第十条：当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。如果双方以书面形式同意，则应以书面形式作出。
2.《合同法》明确规定需要以书面形式订立的合同有：商业借款合同、六个月以上的长期租赁合同、融资租赁合同、建设工程合同、建设工程施工监理委托监理合同、技术合同等。开发合同和技术转让合同。
3、法律明确规定需要以书面形式订立的其他合同：劳动合同；房地产转让合同、房地产抵押合同；政府采购合同。
（三）审查合同内容是否合法
【案例】张某向房地产开发商购买了一套房子。为了减少契税，开发商建议张某将部分购房款计入装修费，但张某并未反对。后来发生了争执。张某以支付的装修费远高于标准为由，请求法院变更装修费。
[问] 这个装饰条款的效果如何？这份合同的效力如何？
【合法的】
合同法第五十二条：有下列情形之一的合同无效：
（一）当事人以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；
（二）恶意串通损害国家、集体或者第三方利益的；
（三）以合法形式隐瞒非法目的的；
（四）损害社会公共利益的；
（五）违反法律、行政法规强制性规定的。
[延伸]现行有关合同行为无效的法律、行政法规：
1、租赁合同中租赁期限不得超过20年。如果超过20岁，超出部分无效。
2.商品房销售中，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同无效。但在提起诉讼之前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。
当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以登记备案程序作为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但一方已履行主要义务且另一方已接受的除外。
2、合同内容及条款
(1) 内容条款的完整性
1、合同文件本身可分为三部分：
开头（合同名称、编号、当事人和签字条款）；
文本（从第一个到最后一个）；
签字部分（即双方签字、盖章、签字时间）。
2、【法律条文】合同法第十二条。合同内容由双方当事人协商一致，一般包括以下条款：
（一）当事人的姓名或者名称、地址；
(2) 目标；
（三）数量；
(4) 质量；
（五）价格或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任
（八）争议解决方式
当事人可以参照各类合同示范文本订立合同。
第一百三十一条销售合同的内容除本法第十二条的规定外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同适用文本及其效力等条款。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付方式和方式、租赁物的维修保养等。
第二百五十二条合同内容包括标的物、数量、质量、报酬、合同方式、提供材料、履行期限、验收标准和方法等。
3、除上述条款外，还可以包括下列条款：
(一)合同效力条款。一般应注明：“本合同自合同双方（或双方）法定代表人（或授权代表）签字并加盖单位公章（合同专用章）之日起生效。 ”有固定期限的，应当注明：“本合同自某年某月某日起至某年某月某日止”。法律法规规定须经批准或登记后生效，或者合同规定必须经过公证等生效条件的，应当在合同中写入并及时办理相关手续。
(2) 简洁的文本条款。合同应当注明：“本合同正文为印刷文本。双方对本合同有任何修改或补充的，应另行签订补充协议。正文中任何非印刷文本或图形。除非双方确认并同意，否则合同不会造成任何损失。”捆绑。”
(2)内容术语的实用性
1.根据交易的独特风险设定具体条款
【案例】开发公司A与广告发布公司B签订《户外广告合同》，约定A租用B位于铜山广场的广告牌，发布房产广告。合同履行期间，户外广告长期无人看管。有一天，大风吹倒了广告牌，导致广告牌掉落，砸伤了行人丙。丙因广告牌上发布的内容属于甲方，向甲方索赔。
[问题] 1、行人丙可以向甲方提出索赔吗？ 2、行人丙可以向乙方提出索赔吗？
【法律条款】侵权责任法第八十五条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的，所有权人、管理人、使用人不能证明自己不是有过错。承担侵权责任。业主、管理人或者使用人赔偿后，如有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”
[展开]户外广告一般张贴在建筑物或构筑物上，而广告牌一般需要很多金属结构和板材。因此，业主或管理者应对任何人身或财产损失承担法律责任。
因此，在户外广告合同中，广告主必须明确约定具有管理义务的发布者或广告代理商，否则有限的精力可能会卷入不必要的纠纷。
2、根据违约行为特点，增加实用条款
【案例】房地产公司A与通讯公司B签订《短信发布合同》，约定乙方按照甲方要求发布移动房地产营销短信。发送的目标客户群由甲方提供部分客户信息、乙方提供部分客户信息发送。双方还约定，如乙方未能按时发货，则按合同总金额的20%承担违约责任。实际履约过程中，由于技术故障，乙方未收到甲方提供的部分客户信息。