联想集团武汉房地产项目可行性研究报告
1）市场概况
1武汉市经济总体情况
武汉是中国六大中心城市之一。在国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉排名第六。武汉地区生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。经济运行质量提升，全年实现财政收入150.18亿元，同比增长21.8%，占国内生产总值的11.1%。武汉经济发展驶入快车道，全市GDP持续保持两位数增长，高于全国和全省平均水平。经济运行质量和效率显着提高，人民生活水平持续提高，社会各项事业全面进步，实现“十五”良好开局。
独特的地理环境，经过几千年的发展，创造了辉煌的物质文明和精神文明，为武汉的快速发展奠定了坚实的基础。
新中国成立后，经过几十年的发展，武汉已成为门类齐全的综合性工业基地、中部地区的国内外贸易中心、最大的交通枢纽和重要的教育科研中心。基地位于我国大陆，全国设有221个地点。在地级以上城市中，武汉综合经济实力排名第六，是中国特大城市之一。改革开放以来，武汉投资“萧条效应”显现。目前，武汉利用外资位居中西部大中城市首位，实际利用外资63.7亿美元。外资来自五大洲40多个国家或地区，其中包括世界500强跨国公司。已有35家企业在汉投资，另有45家企业设立了代表处。
迈向世界超级城市世纪之交，当世界各大城市都在绘制新的发展蓝图时，美国《未来主义》杂志1999年6月至7月刊发表了著名学者麦金利康威的文章，题为《 《未来超级城市》预测，中国上海、武汉将进入21世纪世界十大超级城市。
超级城市是指具有以下三个条件和特征的城市地区：人口超过100万；有能力持续满足居民的物质和社会需求（包括食品、住房、安全、医疗、保健、交通和教育需求）；拥有健康、充满活力的经济环境，能够创造、吸引和培育经济投资，从而产生充足的就业机会和财政收入。未来超级城市的10大要素：水源；国际机场；与内陆地区的交通联系；圆顶体育场；技术中心；通讯中心；公共交通工具；废物处理；绿色基础设施；新的政治机制。
未来十大特大城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海，中国）;曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；西班牙马德里）;温哥华（加拿大）。武汉因其中心位置、高新技术产业和数十所大学和技术学院而拥有巨大的机遇。
2 武汉房地产市场概况
国家持续实施扩大内需、刺激经济增长的政策，房地产市场潜力巨大，将进一步提升房地产开发企业的预期利润。随着国家取消房地产开发项目银行贷款限制、房地产开发企业解禁，房地产行业发展信心增强。
武汉市政府加大对房地产业的投资力度。每年投资100亿元建设600万平方米住房、五年累计建设3000万平方米、五年解决30万居民住房问题的战略政策的实施，效果非常明显关于房地产行业。
二、三级市场联动效应已经形成。武汉房地产市场多年来健康规范发展，加之广泛宣传引导，市场运营条件逐步宽松，市民卖旧买新、二套房热情有所下降。逐渐动员起来并发挥作用。全市房地产市场已形成二三线城市。市场联动的良好局面。
一些有条件的行政、企事业单位已进入住房货币化配置阶段。房改前的良好条件正在逐步被消化，进而转化为个人购房，将刺激住房有效需求，形成住房消费梯级。
3 武汉商品住宅价格走势
武汉房地产市场呈现市场活跃活跃、成交量增加、价格上涨并逐步上涨的态势。本季度，洪山区高端楼盘价格维持在3600元/。宏景豪庭、曙光嘉园等地产项目的加入也起到了一定的作用。
洪山区：2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上升36.92点；住宅均价2325.85元/平方米，环比上涨57.68元/平方米，涨幅2.54%。
洪山区指数
第四季度1145.39
第一季度1273.52
第二季度1327.12
第三季度1451.75
第四季度1488.67
本季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，销售情况良好：书香梦已售罄，兆福国际大厦均价在3200元/平方米左右销售面积3000多平方米。原因是：一是地理位置优越，交通便利；二是该区域房产拥有充足的消费群体——名大学教职员工以及不断增长的新型小企业和个人投资者，如书香门第住宅，主要针对大学教师、博士、研究生等。从目前来看市场情况来看，武珞路位于市中心，土地成本相对较高。因此，开发的项目多为高层商务办公楼或商住楼。
楚雄大道沿线有名都花园、尚文创业城、花城新都、当代光谷智慧城等住宅项目。除明都花园价格达到2900元/平方米外，其他楼盘均价为1940元/平方米。平方米上下波动。区内大学多所，自然人文环境良好。大多数购房者是大学教职员工。花城新都本季度销量超过10000平方米；当代光谷智慧城本季度销量也维持在5000平方米左右。总体来看，本季度楚雄大道沿线房产价格有所上涨。
楚雄大道以南、珞石南路沿线有丽岛花园、新开业的明泽半岛公馆和南湖别墅。丽岛花园南侧楼盘因均价逐渐下降，销售表现良好。本季度新开盘的明泽半岛尊居开门红，销量约4000平方米。该地区房地产呈现别墅、大户型发展趋势。
位于洪山区的“中国光谷”本季度推出学府家园三期，均价约2000元/平方米。本季度汤逊湖板块销售稳定。东林外陆二期项目均价1600元/平方米，依然保持良好的销售势头；银河湾均价1700元/平方米，销售量达到1.4万平方米。大约；均价2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也售出了4000多平方米；水兰县继6月底停售后，于8月重新开盘，呈现良好态势。
4 武汉市主要商品住宅销售走势
1、市场总体活跃，房产销售平稳
四季度是武汉房地产市场最活跃的季度。各地区销售价格和销量均大幅增长。比如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月，一期400多套已售出70%以上。碧水擎天一期推出的292套住房，两个季度售出不足70%，所售的42个商铺也全部售空。武昌南湖附近的华锦花园本季度也实现销售近万平米；中北路天元城住宅小区也实现销售近万平方米。价格方面，各地区销售价格均上涨100元/平方米左右。
2、知名交易员交易实力大幅增强
目前，武汉中高端房产的卖点立足于市场，基本集中在尊贵、环境、功能和服务特色等方面，并注重名人规划设计、名人的建筑与安装、名人的管理与服务、名人的居住与生活。比如位于汉口金融街西北湖畔的“世纪华庭”就以高贵大气的姿态上市。结果，仅有189套豪宅的“世纪华庭”，推出不到半年就卖出了137套。武汉另一处高端楼盘——“丽岛花园”，也属于成功人士。除了利用临湖的区位优势外，还十分注重社区内部的环境建设。这是武汉的房地产环境设计。可以说占据领先地位。同样，武汉市也拥有著名设计师精心设计、精心打造、品牌打造的“鸿景花园”、“金港湾”等原创高端欧式住宅，以及聘请知名物业管理的“蓝湾君园”。公司的到来是为了增强该物业的品牌吸引力。
3、小高层、高层住宅将呈现规模化入市趋势
随着武汉市土地供应方式改革和地价逐步上涨，房地产开发充分利用土地资源、降低土地成本已成为开发商的共识。在此市场背景下，武汉小高层、高层项目的开发比例呈现增加趋势，其市场规模也将显着增大。据调查，武汉市有低层和高层住宅150多栋，总建筑面积超过200万平方米。与上年相比，增长率约为30%。随着小高层、高层住宅的逐渐增多，消费者的居住理念也将悄然发生变化，心理上会逐渐接受高层住宅。
4消费者购房行为日趋理性
随着房改政策的进一步落实和城市建设的不断深入，各类借贷手续也相应简化。良好的物业管理带动了住房消费需求的不断扩大。然而，房地产是一种个性化程度很高的产品，消费频率很低。有些人一生可能只买一次房子，因此越来越多的人开始对买房持谨慎态度。据调查显示：购房影响因素中40%是地理位置，36.85%是价格，22.96%是环境，6.47%是交通。其他因素的选择率为0.93%。这些因素包括：户型、物业管理、开发商实力等。
5. 价格和指数
四季度房地产综合物业指数为1115.72点，比上季度上升66.43点；综合楼均均价3207.76元/平方米，环比上涨190.98元/平方米，涨幅6.33%。
本季度住宅价格指数为1136.63点，比上季度上升58.32点；均价2206.88元/平方米，环比上涨113.23元/平方米，涨幅5.41%。
本季度写字楼价格指数为1050.07点，环比上升11.36点；均价4208.63元/平方米，环比上涨45.55元/平方米，涨幅1.09%。