第一章项目背景及概述
江坝镇是一座有着400多年历史的古镇。西临浩瀚的洪泽湖，南临全国闻名的水利枢纽三河门，东临一望无际的里下河平原。全镇面积12.1平方公里，总人口1万。它拥有美丽的湖泊和丰富的物产。自古就是繁华的集镇，素有苏北“小南京”之称。
东临宁淮高速公路，距南京100公里，仅1个半小时车程。距淮安市区60公里，车程仅需45分钟左右。
江坝是洪泽湖大堤最南端的古镇。始建于明朝万历年间。是一个因堤坝修建而发展起来的典型集镇。镇西的西堤是我国防浪坡坡形状最集中、保存最完好的地方。中国人民解放军“砌堤连”就是在这里诞生的。抗战时期，江坝财神殿是吴运铎领导的新四军第二师、第四师的兵工厂。 “文化大革命”期间被毁的介小坊，规模宏大，雕刻精美，采用汉白玉建造。湖边的耿七公庙曾与妈祖庙齐名。洪泽湖大堤被誉为“水上长城”，已有1700多年的悠久历史。它是在先民征服黄淮水系的实践中形成的。蕴藏着丰富的水文化。乾隆两次南巡时曾到此，留下了他的御书。 “辛巴碑”、“辛巴碑亭”两块碑刻和卧虎坝、皇岗寺的动人传说。宋金对峙时期，诗人杨万里在此吟唱了一首希冀祖国统一的爱国诗篇。 “船出洪泽江岸沙，人到淮河心情不好，桑干何须远？中流以北，便是天涯海角。”
1）项目背景
江坝养生文化主题度假村位于江坝镇南部，洪泽湖东岸。距集镇中心不到两公里。项目红线以西为洪泽湖大坝，有过境公路穿过，连接淮安中心城区与省会南京。它还连接到周边地区的几条主要高速公路线。
度假村地处亚热带季风气候区，四季分明，春暖夏热，秋凉冬冷，日照充足，雨量充沛。年平均气温16.1摄氏度，一月平均气温3.1摄氏度，七月平均气温28.3摄氏度。年平均降雨量1020-1150毫米，降雨集中在夏季（5-8月）。秋冬季节降雨较少，气候干燥。
2）规划范围
度假村北邻洪泽湖入湖航道，西邻洪泽湖大坝和宁连过境公路，东南邻生态林地。规划面积24公顷，总体呈扇形。
3）基础分析
项目场地东侧大部分为森林，杂有少量住宅楼和一些无污染的小工厂；西北部，沿洪泽湖水道分布有少量低层住宅；西临洪泽湖大坝和湖畔大片滩涂，生态环境优越。同时，项目场地内有少量低层住宅、部分一般农田及少量生态林地。
第二章规划设计的定位和目标
1）总体概念：
度假村总体定位为以理疗养生为主，集休闲娱乐、餐饮、商务会议、运动健身于一体的主题生态旅游度假村。
2）主题定位：
度假村将建设成为具有中国汉唐风格和日本温泉养生特色，融主题度假村和度假公园理念于一体的旅游度假区。这个主题的定位具有很强的形象优势。无论是在建筑本身，还是在景观场所的塑造上，都具有丰富多变的造型和空间效果，很容易在度假村内形成强烈的整体感的养生文化情境。因此，在这里，我们以中式坡屋顶强化了汉唐建筑风格和风格，使度假村内处处有景、有景，有中国悠久的养生文化和现代理疗的氛围。健康文化无处不在。具有独特的魅力。
3）规划目标：
度假村总体规划理念是：以养生保健为主题，以商务、娱乐、会议、餐饮为核心，以酒店、度假屋为依托，为周边提供生活亮点。此举将带动洪泽湖沿岸度假区的整体发展。旅游、休闲、度假、住宅开发。
第三章规划指导原则
1）多样性与完整性的结合
规划布局考虑度假村整体要求，强调地块内分期建设与原有环境的协调。建筑风格统一为汉唐风格，景观主题统一为健康主题。同时规划注重多元化原则，安排日式露天温泉、森林温泉、接待、会议、商业、养生美食、酒店、公寓、运动健身、停车场等其他公共配套设施有序推进，形成完整的度假综合体；满足不同客户群体的多样化需求具体体现在公寓类型多样化、单元类型多样化、公共活动场所多样化、景观多样化等。
2）因地制宜的原则
首先，我们充分尊重现在的平原地形和五大湖沿岸。道路、建筑依地形布置，避免大面积开挖、回填等破坏原有地貌的措施。路蜿蜒而不直，坎坷起伏，步步变换风景。立足自然环境，规划田园式建筑群落，整体散发出古老的田园生活风情。菜地、花卉养生园被引入我们的生活区随处可见。
其次，本规划最大限度地利用现有场地资源，做精做强，创造独特的空间和景观效果。例如，主入口位于洪泽湖大坝，让游客在进入度假村之前就能感受到一种开阔的感觉。借洪泽湖滩涂原生态景观，将游客引入我们的生态疗养胜地；主干道沿水系和生态林地设置，呈现出林水交融的大气道路景观特征。
3）以人为本的原则
充分考虑消费群体的节日健康、休闲活动和心理需求，合理组织人车交通，营造宜人丰富的景观环境。汉唐风格定位充分考虑到消费群体熟悉并喜爱中国古典汉唐风格，尤其是我国古代悠久深厚的养生文化底蕴，这也赋予了温泉度假形式更加艺术和真实的生活。事实上，日式温泉是我国古唐养生文化的起源和传播。这样很容易被消费者认可，也能满足大众求新的好奇心。
第四章土地利用布局
度假村沿征地红线在街区内布置各类功能建筑群；同时，利用租赁土地对部分原有住宅建筑和生态林地进行景观美化，形成连续的周边生态公园，丰富了度假村的功能结构和吸引力。本规划主要由五个功能区块组成：以养生文化展示结合特色养生美食区为核心，配套主入口接待区、休闲养生区、鱼塘生态观赏区、田园别墅区。养生文化展示与特色养生食品区相结合，位于度假村两个主要出入口的周围。包括极具特色的中药园、中药馆、药膳馆、美容餐厅等展示中华养生理念，还包括配套特色保健食品。服务区主要负责内外保健食品服务及展示。还可以根据消费者的需求开辟家庭协作区，为他们提供一些关于家庭食品和健康的讲解和培训。度假屋区位于地块东区扇形角。是整个地块中最深、最大的一块地。这里受外界干扰最少，也是最安静的。包含田园别墅区、产权酒店公寓区三个小小区。以及一对拥有生态林地的“山野”夫妇度假屋。整个度假屋区域在户型、建筑风格、景观等方面各具特色，满足不同层次的消费需求。休闲养生区是度假村最热闹的区域。它位于地块南端，周围环绕着生态林地。具体包括露天温泉、会议中心、休闲会所、运动健身等多项功能，并全周向不同区域提供服务。不仅包含中式理疗理念，我们还在各个区域设置了SPA、瑜伽等。具有非常现代的医疗保健理念，布局集中，服务范围全面高效。位于整个地块中心的鱼塘生态观赏区是我们独特的用地布局。它不仅作为整个度假村的主要文化节点，还具有聚集和辐射作用。人们可以在这里品茶、观鱼，还可以一睹中国古代茶文化的独特魅力。位于地块西侧的主入口接待中心是接待游客的场所。由配送广场、停车场和接待酒店组成，让人一来到度假村就有宾至如归的感觉。
第五章道路规划
整个度假村设有两个出入口，其中主入口位于靠近大坝的西区，紧邻原宁淮过境公路，并与已开通的高速公路相连，直通南京、淮安、徐州及苏北各大城市；次出入口布置在地块北区。外部，方便外地人前来体验度假村的养生文化。对内，由于靠近进入洪泽湖的水道，方便组织度假村人员外出洪泽湖。本规划度假村内机动车道路主要分为主干道和支干道两级，道路宽度分别为8-10M和4-6M。度假村主出入口进入用地，与环线东段相连。是主要功能道路。采用S形直线造型，完善沿线服务范围，组织度假村的功能建筑：如入口处的接待中心、北侧的养生文化展示、特色康养等。与餐饮区等的连接。环支线南段分叉形成度假屋区，通过水渠向西延伸，与田园别墅、物业式公寓、森林小屋的主干道相连。环线西段沿水体布置，顺利到达休闲养生中心。这是一条主题景观线。西段北端到达牧区，与度假别墅区支路相连。本方案机动车停车主要有地下车库、度假屋车库和室外停车位三种形式。按照“集中停车为主，附近停车为辅”的原则，本规划停车位经过精心布置，分布合理：度假村主入口北侧设有较大的停车场位于环城路北段，主要集中长距离停车。聚集游客的公交车、巴士等大型客车与度假村内部仅隔一水体。乘坐度假村提供的电瓶车游览班车进入度假村；地块内各功能附近设置地面生态停车位，满足自驾游游客的需求；酒店及接待区设置地下车库，补充地面停车位的不足；每个度假屋区均配有两个车库，度假村拥有268个地上停车位。
第六章绿地景观规划
度假村北面有洪泽湖水道，西面有大片滩涂，东面和南面有大片生态林地。周边环境极其优越，有利于营造“水天相融”的地理条件；内部地势平坦，周围有池塘和运河，中心点缀着大面积的湖泊，有利于形成“步步不同景”的游览线路，组织区内各种独特的景点。采取。该地区植被丰富，特别是现有的生态森林，可以整合利用，形成原生态风景区。度假村景观绿地系统布局清晰，由不同景观构件组成的三轴构成完整的绿地系统。同时，每个轴都有自己独特的景观节点。第一轴为景观引入轴，由度假村主入口滩涂景观、主入口广场、养生文化露天广场、特色养生烹饪展示区等景观节点连接；第二轴为中心鱼池生态观赏区延伸的步行景观轴，包括室外温泉区和向北延伸的水运河景观，为度假村整体提供了优美的室内景观；第三轴由周边生态森林景观贯穿，包括森林温泉和森林养生小屋组成的外围生态轴。
该规划强化了从各功能空间布局到景观设计的三个轴。从西侧主入口进入度假村的沿环线北段S形的人文广场建筑景观带与北次入口至环线西段的水体自然景观休闲带相互呼应其他形成平行的公共空间度假村结构。度假村内的建筑也以南北方向为主排列，形成东西向的观景长廊，引导三轴线从两侧向中间相互贯通。这个渗透有一个共同的概念，就是水生态林的相互渗透。
第七章整个项目策划及营销方案
目前，各种形式的度假村在我国四面八方遍地开花，其中以江苏省最为突出。有些度假村要么国际化，要么乡村化，不中外，在主题定位上缺乏独特的文化和个性。那些打着农家乐旗号的休闲度假村，卖的是羊头，卖的是狗肉，看上去很难看。
洪泽湖不仅旅游资源丰富，而且生态环境维护良好。我们的度假村位于洪泽湖边，面朝水边，毗邻原生态林地和农田。建设疗养胜地是明智之举。这个地理位置得天独厚。
地理是上帝的恩赐，但如何将自然条件和地理环境的优势结合起来，创造优势。因此，度假村的品牌定位、市场定位、主题文化就成为关键。根据当地的经济水平，结合度假村的地理位置，以“养生”为切入点，延伸出一些与世间众生息息相关的主题。比如，人们喜欢追求领田、自耕、自采、自力更生的平民田园生活。工作之余，他们在温泉里找到了满足。所有城市的喧嚣都被抛在脑后，让人有一种身临其境的体验。放松，让你的思绪自由飞翔。
项目投资策划和营销是整个案例中最关键的环节。它反映了开发商选择开发项目的过程。这一过程是检验和衡量开发商房地产运营能力的重要环节。如果这个过程执行得好，就意味着项目成功了一半。如果你在这个过程中付出更多的努力，那么在以后的开发和运营中就能事半功倍。
项目投资策划和营销可以对项目进行定价模拟和投入产出分析，提供规避开发风险的策略提示，并对项目开发节奏提供专业意见。
1、项目投资策划及营销理念介绍
主题旅游度假村很大程度上是通过规划打造文化特色的旅游度假村。度假村与风景区不同。风景区不一定是文化的，也可以是纯生态的。但度假区可以培养，而且最好是培养。环境创造人气，项目产生效益，文化创造品牌。项目很容易出现抄袭。文化多样性提供了广阔的选择空间，减少了相似性。可以是本土文化的挖掘，也可以是历史禀赋资源的挖掘和利用，也可以是外来文化的引进。
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