项目容积率及利润估算方法模块
1、最佳体积比
最优容积率是利润最大化的容积率值。
在土地出让、建设等一定成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总体积，即总面积。容积率决定了总面积，也决定了单价。随着项目容积率的增加，售价并不是等比例下降。 （容积率为1的TOWNHOUE项目的售价不可能是容积率为3的高层住宅的3倍。）因此，总利润随着容积率的增加而增加。它不断上升。当容积率高于最佳容积率时，产品质量开始下降，售价下降，利润下降。在最佳容积率点，销售额与总成本的差值最大，即利润最大。 （图中黑色区域为利润为正的面积比例范围，最宽的点为最大利润点，即最优面积比例点。）销售额与面积比例的相关曲线如下：
3、最佳容积率的确定
明确了容积率的重要性，接下来的核心问题是：对于低层项目，容积率的最佳值是多少？
要回答这个问题，我们必须用经济计算，即在一定的容积率下，这个项目能有多少销售面积（总规模减去一些必要的配套设施），这些面积能卖到什么价格？当然这个价格是市场可以接受的，反映也不错。我们知道，容积率确定后，可以快速计算出项目的总规模和可销售面积，但如何确定合理的售价呢？当项目位置、造价等各种条件确定后，售价与住宅的舒适度有很大关系。除了建筑设计因素外，拥挤程度和住宅之间的层数也是非常重要的因素。这些因素都与容积率直接相关。那么建立一个在容积率、建筑拥挤程度、层数之间变化的“函数”才是最终的解决方案。当然，这个“函数”并不是严格意义上的数学公式，而是相关性变化的分析。
下面就是这个相关性分析的基本思路。低层或多层住宅项目的容积率可以通过建筑物的层数、宽度、进深等条件大致估算。方法如下：
假设一个社区的住宅分布均匀。下图是其中的一部分。图中的四个深灰色区域是住宅，浅灰色区域是住宅对应的平均基地面积。住宅的建筑面积等于这个浅灰色区域的面积之比，可以视为该项目的容积率。
假设某住宅楼层高为3米，进深为12米，日照距离为1.7，层数为N，容积率的获取公式为：
容积率=(12*A*N)/(B*D)--------公式1
其中，D=3*N*1.7+12----------------式2
XA/B--------------------------公式3
将式2、式3代入式1，可得容积率与X、N的关系如下：
容积率=X*N/(0.42N+1)
N 和It 往往是联排别墅。反之，X值越小，建筑形式越趋于独栋。例如，根据经验，当取值为时，根据公式3，可得出下表。在确定容积率时，我们可以更容易地了解建筑物的形状是否大致相同，是联排别墅、复式别墅、独栋别墅还是介于两者之间的房屋。某种形式的妥协。
该方法在实际应用中还存在一些问题。这主要是因为实际的低层住宅项目并不处于上述统一、理想的状态。例如，如果项目用地有大面积的道路、绿化、大面积的配套公共建筑，那么估算需要加上相当大的修正值；同样，如果土地上有多种类型的住房，则有联排别墅。还有多层公寓（这是很多项目的实际情况），不同类型之间需要分别进行估算；如果不严格按照1.7计算日照距离，或者工程中存在大面积的东西走向的住宅建筑，估算也会遇到一些困难。但从根本上来说，该方法需要进一步完善并与经验值相互验证。实际应用中，可以利用现有的几个例子对该公式的结果进行反算，得到一个经验修正值，并将该经验修正值应用到后续的计算中。
确定一定容积率下的建筑产品形态后，根据其拥挤程度、建筑之间的图形关系，并与周边项目进行比较，即可得出该产品相应的售价。此时，建筑面积、单边成本及总成本、销售价格等综合成本效益计算所需的基础数据已齐全。剩下的工作就是获得最终的项目资金回报率和净利润，看看项目在上述产品定位条件下是赢还是输。
X值10.90.80.70.60.50.40.30.2
建筑层数N
10.7042250.6338030.563380.4929580.4225350.3521130.281690.2112680.140845
21.0869570.9782610.8695650.760870.6521740.5434780.4347830.3260870.217391
31.3333331.21.0666670.9333330.80.6666670.5333330.40.266667
41.4925371.3432841.194031.0447760.8955220.7462690.5970150.4477610.298507
51.6129031.4516131.2903231.1290320.9677420.8064520.6451610.4838710.322581
61.7241381.5517241.379311.2068971.0344830.8620690.6896550.5172410.344828
4. 示例项目分析
受开发商委托，我公司承接了北京南城的投资咨询项目。综合考虑区位、成本等因素，项目产品定位为低层、低密度住宅。确定项目容积率始终是一切工作的前提和核心。
我们确定的四种可能的产品类型包括独栋别墅、联排别墅、3-4层住宅和5-6层住宅。这四种产品类型是根据产品类型、容积率、售价等因素计算出来的（这是一个相对复杂的过程，这里不再详述）。最终计算结果为本项目容积率为0.9。低层住宅和0.7 TOWNHOUSE产品的成本利润率最高。
（见下表）
建筑类型、容积率、销售价格、单位综合成本、利润总额（万元）、成本利润率
双拼0.45650055991094216.08%
0.7500042181486218.55%
低水平0.9430035921770419.72%
多层1.2360030581843017.73%
但如果这两种产品类型都按照市场需求来定位，覆盖的客户范围仍然有限。为降低市场风险，产品类型宜结合5-6层多层住宅，容积率可在0.7-0.9之间。期内，我们初步定容积率为0.8，产品类型以TOWNHOUSE及低层及多层住宅为主。这样，开发商的利益就得到了最好的保护。
这样的测算结果也从另一个侧面证明，该项目不应是单一产品形式的住宅小区，而是复式别墅、联排别墅、多层公寓混合的低密度住宅小区。在计算容积率和建筑形式时必须单独进行计算，这与上述理想状态不同。不过，从另一个角度来看，这也促进了这种计算方法的一些缺点的改进。例如，由于建筑形态不同而不可避免的分区计算方法，每个组团计算自己的总建筑面积、用地面积、容积率，让我们能够处理道路、绿化、公共建筑等问题。分别进行，最终保证计算的准确性。这里最优容积率的确定问题就演化为最优加权平均容积率的确定问题。其实也是不同类型住宅建筑面积比例的确定问题。当这个问题解决之后，设计概要已经基本形成，下一阶段的所有工作就可以自然开始了。