产权酒店—— 稳健投资新渠道
如果我有闲钱该怎么办？
可以使用以下选项：
1. 银行存款
优点：风险低
缺点：收入低，难以满足人们日益增长的个人财务需求。
五年期银行利率2.79%（税前）；
2. 购买债券
?2003年6月，19种主要国债平均收益率为2.58%；
?2003年6月个人可投资的20种公司债券平均收益
税率为3.65%。扣除20%税后，实际收益率
为2.92%
（来源：中国国际金融公司）
可见，债券很难满足人们日益增长的投资理想。
财务需求。
如何应对负利率时代？
3. 股票交易
忽略股票市场的新发行股票数量和股票市值，
1998年至2002年底上证综合指数的指数为：
1998年底/1999年底/2000年底/2001年底/2002年底
1149/1357/2055/1641/1364
18.10%/51.43%/-20.15%/-14.30%/
五年来，上证指数累计上涨215点，年均上涨215点。
幅度为3.49%。
中小投资者无法化解股市风险！
4、房地产投资
房地产投资工具作为一种新的投资产品
有什么特点？
?保值增值能力强
?房地产，抗风险能力强
?产权与使用权可分离，可获得租金收入
?易于护理
?高回报
稳健房地产投资的核心要素
1. 地段升值潜力
（房产价值由土地价值和建筑物价值组成，
土地价值是决定房产升值的核心因素）
2、区域经济增长能力（GDP）
3.城镇化进程和速度
四、居民人均收入增长速度
5、城市基础设施建设（市政配套设施、交通等）
6. 财产形式
7. 开发商实力
8、后期物业管理及运营水平
几类房产产品投资价值比较
1、外壳类型：
优点：保值、增值。缺点：产品更新快，比较依赖后期物业管理。收率：一般为3~5%。
2. 写字楼及酒店式公寓：
优点：保值增值能力强，形象好。缺点：对后期物业管理依赖度高。产量：平均为总价的6~12%。产量虽高，但波动较大。
3. 商店：
优点：保值增值能力强
缺点：风险高，依赖后期业务运营环境
学历高；价格高，置业门槛高。
收率：一般为6~12%。收益率高但不稳定
大动静。
4、产权酒店：
优点：保值增值能力强，形象好。
收率：一般为6~10%，收率比较高而且很稳定。
产权式酒店投资分析
一、饭店产权理论的由来
一、产权旅馆的起源、概述和本质：
?产权旅馆的由来：
产权式酒店是从分时度假发展而来的。不同的是，消费者或个人投资者买断酒店旅游设施特定期限的使用权，然后开发买断产权，而不是仅仅买断期限，即酒店将每个房间划分为拥有独立产权并出售给投资者。投资者一般不住在酒店，而是将客房委托给酒店管理，以获得投资回报。同时，他们还可以从酒店获得一定期限的免费入住权。但对于产权酒店来说，分时度假权只是产权酒店的一个附加值。
?全球概况
根据数据[WTO国际贸易组织，1996]，1986年至1995年全球产权酒店平均增长15.8%； 1980年，15.5万个家庭在全球500个旅游目的地购买了产权旅馆；到1995 年，已有35 千个家庭在全球81 个国家的4,000 个旅游目的地购买了拥有房产的酒店[Ragatzass.ciates, 1992]。从20 世纪80 年代到90 年代初，全球引入物业管理的旅游目的地数量增加了六倍。 20世纪90年代初，全球物业酒店销售收入达到40亿美元。到2004年，全球房地产酒店销售额将达到300亿美元。美元。种种信息表明，产权酒店将成为旅游和贸易发展的重要商业创新模式，同时成为最受欢迎的投资工具。
?国内概况
在我国，“产权式酒店”已有十几年的历史，且大多位于深圳等沿海地区。 “产权酒店”已成为旅游业重要的创新模式和发达国家中产阶级家庭青睐的旅游投资方式。随着国内经济和旅游业的快速发展，产权酒店在国内旅游著名、经济繁荣的城市逐渐成为燎原之势。近两年诞生了数十家产权酒店。例如，深圳雅兰酒店已成功运营，为业主创造了丰厚的利润； 2002年竣工的陕西汉中“21世纪万龙酒店”；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店； “10%投资回报+房产产权”，新加坡开发的公寓式酒店青岛嘉信酒店；秦皇岛的维多利亚港、海南岛的三亚温泉酒店、北京的无尽幸福——龙庆峡（假日）乡村俱乐部、龙脉温泉等。
?产权式酒店的本质
产权酒店是一种新型的商业模式。开发商通过出售产权客房筹集资金，扩大经营规模，利用国际酒店网络提高客源质量，实现盈利。房地产投资者还可以摆脱单一的“买租”模式，实现“异地置业”。
产权酒店实际上是对酒店的一种组合投资。
首先，它不是一种集资形式的债务关系。投资获得的是明确的产权；
其次，它不是普通的购买房产，因为它的产权除了酒店内单独界定的房间外，还包括享受酒店提供的各种配套服务设施的权利；
？第三，它不是股权。投资者自然不需要承担酒店经营的风险，也不享有类似于股东的权利。
对于投资者来说，产权酒店是一种风险低、收益稳定的投资方式。有明确的产权作为投资凭证，具有较强的稳定性和增值预期；
?对于酒店来说，产权酒店开辟了直接融资的新渠道，是实施滚动发展的有效举措；
?对于地方政府来说，增加了一个新的税源。
产权式酒店主要类型：
国际公认的物业式酒店
?根据功能，
可分为度假型和商务型两大类。
?从投资方式来看，投资操作大致可分为三类：
第一个是十全酒店，拥有酒店客房的预定使用权。
第二种是住宅酒店，即投资者购买后可以将酒店委托给酒店。
经营店铺，在一定时间内将其打造成自己的长期招待所。
住宅
第三种是投资型酒店，即作为一种投资行为，获得了大约
一定的回报并期待投资增值回收。
?中国酒店未来主流模式：
主题酒店、物业酒店、绿色酒店、
品牌连锁酒店、异化酒店、电子酒店
2、产权酒店与其他投资产品比较
?投资产权酒店主要关注的问题：
1、开发商实力及信誉
2.区域价值
3、行业发展前景
4.城市经济发展前景
5、酒店经营管理水平
明珠国际商务港物业式酒店投资价值分析
1、开发商实力及信誉
建工集团简介
开发团队介绍
2.区域价值
?省会陆路口岸
?——经一路、泉城第一生活大道、财富大道
?百年商埠
3、行业发展前景
酒店业——是朝阳产业，前景无限，是环保产业
4.城市经济发展前景
济南——是环渤海中心城市，山东省省会，北京3+2经济圈区域中心城市，北京、上海的中点城市。
5、酒店经营管理水平
酒店管理公司：品牌化、连锁化是酒店运营成功的关键
明珠国际商务港物业式酒店营销说明
1. 10年每年固定房产总价7%的回报：
该回报由开发商设立的酒店管理公司提供
负责与小业主签订合同。
2. 15天免费入住权利（需缴纳15%服务费）：
此免费住宿必须提前向酒店预订。
锻炼时需缴纳15%的服务费。
3. VIP待遇：
主要是指向购买本项目产权酒店等产品的客户提供的服务。
附加优惠措施。
?购买物业式酒店并在15天免费期外入住酒店的业主可享受
享有优惠房价（此权利必须提前预订且有空房）
只能在特定情况下使用）；
?产权酒店的业主将获得长期VIP卡，可以在大楼内吃、喝、购物。
享受服务、娱乐、休闲消费优惠折扣。
本项目酒店经营效益分析：
1、酒店整体设置
共有8层至15层共8层，共有标准客房224间。
2、酒店标准间价格计算：
济南市四星级酒店年平均折扣标准价一般在350-420元之间（平均房价380元）。本项目按保守房价估算
300元/间晚。
3、酒店入住率计算：
2003年，济南市平均出租率为50%，而火车站地区三星级及以上宾馆平均出租率为65%以上。该项目为济南市首个高新技术项目
建筑及配套设施齐全，高档，而且是新酒店，入住率应该会高一些。
酒店客房收入预测
酒店毛利计算
综上所述：
明珠国际酒店极具投资价值