布吉规划（深圳市龙岗101-04区法定规划【布吉中心区】）
一、简介
一、规划背景
1998年5月15日，深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过了《深圳市城市规划条例》（以下简称《条例》）。 《条例》明确，城市规划编制分为城市总体规划、分区规划、分区规划、法定规划和详细蓝图五个阶段。市规划部门根据城市总体规划、分区规划和区划提出法定规划。规划要求已组织和准备。法定规划草案向社会公开征求意见后，经市规划委员会审查批准，成为城市规范。
2. 准备过程
（1）1999年5月，深圳市规划国土局委托中国城市规划设计研究院承担布吉101-04片区【布吉中心区】法定规划编制工作。
（2）1999年6月至8月，中国城市规划设计研究院按照深圳市法定规划技术编制要求，对中央规划基本资料和现状进行了全面调查、收集。布吉地区，并于1999年8月5日向深圳市规划国土资源局龙岗分局全面汇报了布吉中心区现状调查报告。
（三）1999年9月27日，中国城市规划设计院向深圳市规划国土局龙岗分局报送布吉中心区法定规划方案。会议原则同意普吉岛中心区法定规划方案结果。
（四）1999年9月底至10月中旬，中国城市规划设计研究院对布吉中心区法定规划报告中提出的问题进行了修订和整理。经我局技术委员会初步审查通过，根据《条例》第一条、第二十一条、第二十五条的规定，自1999年11月16日至1999年11月16日至1999年12月16日，期间收到公众意见3条，反对意见1条。1人基本同意，1人未表达立场，1人反对通过。
（五）本法定规划于2000年4月经深圳市规划委员会审议通过，并报深圳市规划委员会批准。 2001年2月21日至23日，深圳市城市规划委员会2001年第一次会议在银湖旅游中心召开。 23日上午，法定规划委员会审议了龙岗101-04片区【布吉中心区】法定规划（草案）。出席会议的会员或会员授权的有效代表共17人。出席会议的委员就是否同意该法定方案进行了表决。表决结果为16名委员同意该方案原则通过，并提出如下修改意见。观点：
（一）深惠路红线宽度目前控制在规划确定的120米。今后可根据深惠路断面改造情况适当调整。这个问题应该专门研究一下。
（2）该区域规划出入口根据现状确定，并结合深惠路未来改造情况进行适当调整。中国城市规划设计研究院根据上述意见再次对草案进行了修改，形成结果并报深圳市城市规划委员会主任签署。
2、现状概述与分析
1、区位及范围：规划区位于布吉镇中部，东北邻新布龙路，南临深惠路，西临广深铁路。规划区总面积154.95公顷。
2、地形地貌：规划区东西宽约1500米，南北长约2400米。整个地区地势为北高南低的缓坡台地。地形制高点在1区吉祥花园内，海拔69.2米。地形最低点位于2区最南端2-01-2号，海拔22.7米，整个区域地形最大高差46.5米。中心区土地已整体被夷为平地，其他土地均各自为地被夷为平地，高差较大。布吉河流经该区西侧。
3、现有人口：根据派出所1999年最新人口统计数据，该区现有常住人口930人，暂住人口3452人，总人口4382人。其中，南上村现有户籍人口360人，南下村现有户籍人口377人，南上村、南下村暂住人口合计1466人。
4、土地利用现状：
该地区土地基本处于充分开发状态。土地开发建设主要依据《布吉19号、30号地块控制条例》和《布吉中心区规划调整》。目前二区农村土地利用无序。建设状况。全区现有建设用地52.63公顷，占土地总面积的34.18%（其中未经法定手续建设用地14.79公顷）；建设用地3.1公顷，占总用地2.07%；批准未建设用地16.51公顷，占土地总面积的10.72%；城市道路用地（含绿化带）33.82公顷，占总用地的21.96%；未划及未建土地33.22公顷，占土地总面积的21.4%；批准设计点3.37公顷，占总用地的2.2%；外部公共用地6.24公顷，占总用地的4.05%；水域及其他用地5.97公顷，占土地总面积的3.26%。
区内核定用地包括政府及社区用地4.69公顷、住宅用地8.60公顷、商业用地3.64公顷、工业用地10.0公顷、仓储用地3.72公顷、市政公共设施用地0.74公顷、6.45公顷。对外使用土地。已建及在建项目功能主要为商住、工业、仓储及现有村住宅。已获批但尚未建成的以商业、住宅为主。
3.辖区住宅用地（已建、核准）主要包括政府开发的福利性住房和保障性住房、房地产公司开发的商品房和农村村民住宅，以多高层住宅为主。福利住房和保障性住房位于一区，由布吉镇政府开发，以住宅组团形式建设。群内设有苗圃等小型配套设施，目前正在开发建设中。商品房用地主要分布在布龙路、中兴路两侧的一、三区。大部分土地都建在单独的地块上。这些地块面积很小。情节之间缺乏协调和回应。公共建筑配套设施和集中绿地不足，地势平坦，高差较大，目前已核准但尚未建设。农村住宅主要分布在二区，深惠路、铁西路一侧。该地区现有的3至5层独栋村民房屋大部分已投入使用。区域内道路混乱，建筑空间环境和品质较低，公共配套设施缺乏。
政府小区用地主要分布在中兴路、1号路沿线的3区、2区，除镇政府办公楼已基本竣工外，其余均为规划或批准的未建用地，地块相对独立。
商业用地均已规划或核准但尚未建设。
工业用地位于1区仓库用地低层二、三类工业用地，多层一、五类工业用地位于2区现农村。工业厂房质量和环境较差。其中，广东省化工进出口公司的化学品仓储业对该地区的长期发展具有一定的安全和环境影响。
仓库用地。位于一区铁西路两侧，为普通仓库，主要储存或中转粮油、建材等货物。仓库多为低层、多层建筑，建筑质量一般，环境较差。有专用铁路支线与广深铁路相连。
农村土地位于二区，有南上、南下两个自然村。目前，村内新旧房屋占用农村建设用地15.39万平方米，其中村民住宅用地约13.14万平方米，人均住宅用地178.0平方米/人，现有工业用地面积2.25万平方米，人均工业用地30.5平方米。米/人。全村有合法手续的工业用地1.63万平方米，共有104户村民房屋办理了合法手续。部分村民房屋位于深惠路一侧道路红线范围内。村里道路、建筑和环境质量较差，除了散落建筑底层有小企业和一所民办小学和托儿所外，基本没有其他公共设施。
辖区内各地块及土地权属现状详见附件1《土地利用现状表》和附件2《核准土地利用汇总表》。
5.现有土地所有权
该区域规划范围内已由规划国土局划拨出让（或正在办理）的地块共计54块，涉及相关土地使用者26户。目前土地权属主要集中在：布吉镇政府、深圳市沙坪路有限公司、金基发房地产公司、布吉镇协德汽修厂、布吉华鑫实业有限公司、广东铁路集团公司、深圳大红基实业发展有限公司、广东省供水工程管理局等。区域内各街区地块及土地权属现状详见附件3《现有土地权属情况表》。
六、现有土地开发强度及建设条件
片区现有建筑类型主要为办公楼、住宅楼、工业仓储楼和村民私人住宅。
除高层政府行政办公大楼外，现有建筑均为多层，其中7-8层为单位住宅，2-8层为村民私人住宅和工业用房。
3. 除南上村、南下村部分未装修的私人住宅、工业厂房和部分仓储建筑外，区内现有建筑均早于20世纪90年代建造。
7. 目前道路交通情况：
对外交通：片区周边对外公路网已基本形成。东北新布龙路为城市快速路，红线宽100米。已建成并投入使用。中兴路、铁东路、新布龙路交叉口处理有待完善。南部深惠高速为城市公交道路，红线宽度120米。两侧绿化带部分被现有建筑占据。该区西侧是广深铁路，使得该区与布吉老区的交通衔接困难。随着中兴路的建成和使用，交通状况将发生变化。铁路沿线规划的铁东路和建设中的中兴路均为城市主干道。
内部交通：除3区内部道路已基本形成外，其他区域内部道路以现有小路为主。
各级道路尚处于规划阶段。由于区域内地形高差较大，且土地平整不均匀，部分地块与区域内道路高差很大。最大高差约15米，给小区进出交通带来极大困难。困难重重，车辆绕行严重。片区规划路网宽70米（中兴路、一号路）、50米（铁西路）、24米（片区道路）。目前道路主要为南上、南下村及仓库区目前使用的低等级道路，宽度为7-15米。库区内有铁路支线与广深铁路相连。
区域内无集中公共停车库。实际机动车停车位与规划标准差异较大。目前，大部分停车位采用路边停车。
目前该地区暂无公交线路及站点。
八、现有公共设施：
片区公共设施由镇级公共设施和社区级公共设施两部分组成。镇级公共建筑主要包括区级行政机关、文化娱乐、金融、商业等。除镇政府办公楼已基本竣工外，其余尚未建设。
区域内无大型、高档商业服务设施。现有的商业服务设施是沿街建筑物底层服务于社区或团体或商铺的零星配套设施，初步满足了现有居民的日常生活需求。但与居民生活规划和便利性的要求还有较大差距。
3 辖区内现有临时小学两所，其中储运公司小学由现有厂房改建，有18个班级。两所小学都没有活动场地，规模、设施、环境和标准要求都有很大差异。这三个日托中心都是私人拥有的，位于住宅楼和工厂的底层。其规模、设施、环境不符合要求。其他公共设施，包括医疗卫生、文化娱乐设施则相对缺乏。
9、上层及相关规划设计要求：
本区域已制定的上层规划及相关规划主要有：《深圳市城市总体规划》、《深圳市龙岗区
《次区域规划》、《布吉中心区规划调整》、《布吉19、30号地块控制规定》及区域内部分街区和地块
监管和建设性规划。
上级规划及相关规划对片区的性质、功能、人口、规划指标等提出了相应的规划指引和规定。主要内容包括以下几个方面：
规划性质：布吉中心区是布吉镇的行政行政中心。