新疆宏福房地产开发有限公司
乌鲁木齐鲤鱼山路土地开发/可行性分析报告
乌鲁木齐鲤鱼山路土地开发
可行性分析报告
大纲
1、企业结构及发展规划——————————————2
2、新疆房地产市场总体评价————————————5
3、乌鲁木齐鲤鱼山征地概况————————-8
4、拟征地开发权转让——————————-10
5、项目开发定位—————————————————12
六、项目投资计划及开发周期————————————16
7、项目营销计划—————————————————18
8.财务效益计算————————————————-19
9、资金筹措计划—————————————————21
10. 结论—————————————————————22
1、公司架构及发展规划
一、新疆宏福集团股份有限公司简介
新疆宏福集团股份有限公司是电信系统所属的股份制企业。业务主体包括公共信息产业、酒店经营、房地产开发、旅游项目开发、成套设备供应、医药连锁经营等。公司拥有资产6亿元及子公司。新疆鸿福房地产开发公司、新疆鸿福大酒店（五星级）、新疆公共信息产业有限公司等10家经营实体拥有深厚的企业背景、雄厚的资金实力和持久的发展能力。他们是新疆维吾尔自治区较为知名的中型企业。团体。
新疆宏福集团有限公司秉承中国电信的企业理念，依托电信产业，坚持走多元化经营、全面发展的创新道路，以稳定求生存，以创新求发展。企业经营平稳，业务拓展迅速，具有社会信誉。好的。新疆鸿福集团旗下的鸿福大酒店，至今仍是新疆设施最好、配套最齐全、经营最规范、信誉最高的五星级旅游饭店。在为集团运营创造巨额利润的同时，也为企业的品牌建设发挥着巨大的作用。新疆鸿福集团旗下的新疆益生药业公司经过近一年的经营，已发展成为新疆第三大药品批发企业，月销售额超千万元。宏福医药连锁店是新疆医药行业非医药企业中发展最快的连锁经营机构。也是鸿福集团实现多元化、连锁化经营的典范企业。迄今为止，已在新疆各大城市建立了近80家连锁店。业绩显着，效益稳步提升。
随着企业机制逐年完善、传统产业稳步巩固，新疆宏福集团凭借雄厚的资本实力和品牌实力介入房地产领域。从年初开始，投资开发库尔勒商业项目“金色时代广场”，为建立完整的企业核心竞争力奠定了坚实的基础。
2、新疆宏福房地产开发有限公司简介
新疆宏福房地产开发有限公司具有三级开发资质。公司成立初期，除了电信系统内部房地产开发外，没有实质性的商业项目开发。公司成立四年多来，致力于打造和发展专业团队，积极关注市场动态，对新疆房地产市场进行长期、深入的评估和研究，等待寻找合适的进入机会。
新疆房地产业已进入整合期。随着市场结构的逐步调整，房地产行业从无序走向规范，从混乱走向理性。到2002年，政府宏观调控力度加大，大型房地产企业逐步实现转型，中小型房地产经营淡出市场后，产品供需趋于稳定，整体发展格局更加趋于稳定。合理的。新疆宏福集团审时度势，在广泛征求和听取行业领导、专业研究人员、业内人士意见后，对集团业务方向进行重大战略调整，决定抓住机遇，将房地产开发打造为新的发展方向。公司的支柱产业。业绩增长点，并针对企业可持续发展的需要，对企业组织和领导班子进行重组，完善企业组织架构，强化专业实力。
3、房地产开发业绩
在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民政府和库尔勒市人民政府的大力支持下，新疆宏福集团有限公司与新疆巴州外贸公司合并，在充分利用巴州外贸土地资源的基础上，收购了巴州外贸公司的土地资源。使用它。人民广场西北侧、萨依巴格路、巴音路前的全部土地将由新疆宏福房地产开发公司投资开发大型室内商业步行街“黄金时代广场”，总建筑面积7万多平方米，其中商业面积2.8万平方米，开发总投资1.17亿元。
“金色时代广场”是新疆宏福房地产开发公司成立后的第一个商业开发项目。公司在项目前期进行了详细细致的项目研发定位，聘请了国际知名的美国隆安设计规划公司主持建筑设计和规划工作，并引进房地产营销策划机构和房地产地产销售机构通过招投标，建立了开发建设、营销策划、销售代理为一体的专业模式，取得了良好的销售业绩。
黄金时代广场拆迁工程于2020年4月1日动工，4月15日破土动工，4月28日开始预订，截至5月30日，累计完成预售销售逾9000万元。含客户意向预订，预计正式开售期间（6月下旬）可实现销售额约1.4亿元。由于企业决策正确、项目定位合理、营销策略得当，黄金时代广场在市场竞争激烈的情况下，已收回全部投资，项目尚未完成一半。根据项目预算，当项目销售完成75%，并为下属企业预留足够的办公场地时，该项目仍可实现净利润5000万元以上，这充分证明了新疆宏福集团对新疆宏福集团的判断。新疆房地产业是对的，进入正合时宜。
黄金时代广场的成功开发，为新疆宏福房地产开发公司全面进军新疆房地产市场积累了宝贵的经验，储备了专业人才，建立了管理团队。在为电信企业增添品牌和荣誉的同时，促进了新疆宏福集团有限公司成功实现企业重组和产业重心转移，公司多元化发展道路更加清晰。
4、企业可持续发展规划
随着黄金时代广场开发项目的实施，新疆宏福房地产开发公司彻底进入了市场化、企业化运作的新阶段。为统筹掌控重大项目，新疆宏福集团对公司领导和管理进行调整，巩固传统产业，拓展房地产业，立足公司长远发展和可持续发展需要，宏福房地产开发公司发生变更。制定以下经营发展战略规划：
4-1.立足乌鲁木齐、库尔勒两大南北疆中心城市，做好长远发展准备；借助政策背景和电信企业背景，
通过企业兼并、债务重组、资本运作等方式参与征地，充分利用西部大开发政策和国有企业收购兼并政策打压
降低土地成本，降低开发风险。
4-2.根据两个中心城市的房地产市场情况，乌鲁木齐市拿地主要为二、三级住宅用地。除市场有空缺的专业商业项目外，不涉及大型综合性商业项目。发展；库尔勒地区征地主要为一类、二类商业用地。除市场空置的中高档住宅外，不涉及普通低价住宅开发。
4-3.为规避市场风险，企业土地储备总体不超过20万平方米，郊区土地不做长期开发储备。征用土地的开发周期原则上为三年。取得土地开发权后，力争第一年开发，第二年见效，第三年效益。
4-4. 2019年起3年内，年度资金投入控制在3亿元以下，年开发总容积控制在20万平方米以下；年销售总额控制在5亿元以下，年销售面积控制在25万平方米以下。平方米以下。在此基础上，实际资金投入和开发面积将根据市场发展动态调整。三年内新疆市场发展规模将保持在平均水平以上。三年后将根据市场情况对运营和发展作出新的安排。
2、新疆房地产市场总体评价
1、市场回顾
新疆GDP年均增长10.4%，各项主要经济指标大幅增长。经济体系逐步从单一封闭的自然经济向全面开放的格局转变。经济结构不断调整优化。市政、交通、电信、能源等基础设施和基础产业得到加强，经济发展的硬环境得到改善；通过进一步整顿和规范市场秩序，制定和实施投资政策和消费政策，消除抑制投资和消费的不合理政策，经济发展的软环境日益改善，社会形势趋于稳定，人民群众生活水平不断提高。城乡人民生活水平显着提高。
经济发展带来了房地产市场的活跃和城市化水平的提高。城市人口激增，旧城改造和市政基础设施建设步伐加快，极大拓展了新疆房地产市场的发展空间。随着房改政策的逐步落实和银行信贷政策的陆续出台，公房挂牌和二级住房市场开始启动，房地产消费和流通渠道呈现多元化。
作为人流、物流、资金流、信息流、建筑业流动的重要载体，新疆房地产开发投资年均增长42.3%。 14年来，新疆累计完成住宅投资221.79亿元，竣工住宅面积1971.17万平方米。全市人均居住面积由1989年的9.2平方米增加到22.06平方米，增长107.17%。上述数据充分表明，新疆房地产市场已进入成熟发展的新阶段。
乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府。辖7区1县，总面积1.2万平方公里，市辖面积166.8平方公里，人口208.2万。乌鲁木齐经济发展水平位居西部地区城市前列。房地产开发逐年稳步增长。个人购房已占居民消费的95%以上。以个人购房为主体的市场格局已经形成和完善。截至年初，乌鲁木齐已建成各类住宅面积近1.41亿平方米，累计建成住宅住房25万多套。人均住宅面积已从20世纪80年代初的人均不到8平方米扩大到现在的近19.6平方米。
通过住房制度改革，新疆城镇居民共销售公共住房5716万平方米，共计86万套，占现有公共住房的85.4%。包括部分尚未出售但仍有使用权的公有住房和个人私房，新疆城镇居民共销售公有住房5716万平方米。住房供应率达到90%左右，高于全国平均水平。
2、前景分析
新疆有少量城镇和小城市。截至目前，新疆城镇化水平为33.7%，非农业人口总数为633.21万人。根据《自治区城镇体系规划》总体目标，新疆人口水平将从过去的1900万增加到2000万，城镇化水平从33.7%提高到36%，非农业人口达到750万，增加约120万。按人均19.06万平方米标准计算，到2010年新疆各城市平均每年需要新增住房面积1187万平方米。按房屋使用年限和拆旧建新计算，新疆城镇现有房屋11158.8万平方米。正常使用年限按50年计算，年折旧率按2%计算。平均每年需要拆迁新建223.2万平方米（还不包括旧城改造）。综合上述数据分析，预计未来10年，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7万平方米，其中60%分布在乌鲁木齐地区。
受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因素影响，新疆城镇居民人均住房建筑面积（19.06平方米）比全国平均水平（人均住房建筑面积）低近10个百分点。面积21平方米）。目前，新疆城镇家庭平均建筑面积为64.79平方米，85%的家庭房屋建筑面积在70平方米以下。随着生活水平和经济收入的提高，住房市场已从量型需求转向质型需求。需求层面逐步拉宽，中等收入、中高收入家庭率先进入代际更替期。
随着西部大开发政策的深入和新疆经济的稳步发展，非住宅房地产的需求将会增加，写字楼、酒店、商场的销售量将会增加。在居民经济收入和生活水平提高的同时，居民日常开支减少，用于购买住房的可支配资金相对增加，进一步拉动了住宅产品的总需求。
3、发展预测
3-1.多层次、多价位的商品住房供应体系逐步形成。
目前，乌鲁木齐初步形成了以保障性住房为基础、普通住房为核心、高档住房为塔尖的金字塔型多层次商品住房供应体系。这三种不同价位的住房基本可以满足不同收入阶层和消费水平的消费者的住房需求。其中，价格区间为1200元至1800元/平方米、国家补贴的保障性住房，满足和解决了大部分中低收入和工薪阶层消费群体的住房需求。价格在每平方米1800元至2000元的普通住宅，地理位置优越，居住环境良好，住房品质高，定位于中高收入群体，将成为新疆住宅发展的主流方向。未来。
乌鲁木齐房地产市场起步较晚，但发展迅速。大量高层、小层住宅和别墅式住宅出现，丰富和完善了商品住宅的类型；在推进住宅商品化过程中，乌鲁木齐发展形成了多元化的住宅供应体系，初步完成了商品房品种和结构的升级。
3-2.个人购房成为住宅消费市场主体
随着我国住房制度改革的深入，个人购房逐渐取代团购，成为商品房市场的消费主体。住房消费成为继大众日用消费品之后家庭生活的首要消费需求；银行个人信贷消费的推出，促进和提高了居民住房购买力，将城镇居民住房的潜在需求转化为有效需求。已售交易房源中，80%以上的个人购房者采用了银行贷款。这种消费方式将对未来的房地产市场起到更大的推动作用。
3-3.城市扩张转型带动房地产业整体发展
国务院批准乌鲁木齐市新一轮城市总体规划。新规划城区面积相当于乌鲁木齐现有规划面积的六倍。根据房地产发展的周期性规律，乌鲁木齐房地产业现已进入新的增长期。这种增长势头