江岗山地块分析
1、项目SWOT分析
优势：
1、环境优美
该地块位于江岗山规划的高端住宅区内。背靠铁岗水库，四周坡地丘陵。
形状，可以制作不同高度差的联排别墅或独栋别墅。
2、交通便利
江岗山位于广深高速公路与西乡大道交汇处。交通会很方便，而且地处城市郊区，所以通勤成本比较低（堵车的概率小）。
3、规模优势：
该地块土地出让面积为21万平方米，整个江岗山土地出让面积将达到2平方公里。所以，无论是从这片地块的规模，还是从江岗山整片土地来看，都具有很大的规模。优点。
4、规划优势：
江岗山是宝安区政府规划的宝安区高端生活住宅区。规划引领发展。如果这个目标能够顺利实现的话
那么，现在，这一带将成为宝安区富豪的聚集地。此外，由于该区是规划中的高档住宅区，政府将加大在建设、政策扶持等方面的力度，以实现高档住宅区的目标。
缺点：
1、噪声污染严重
由于该地块背靠高速公路，退缩红线仅6米，难以避免高速公路带来的噪音。
其高贵居住区的环境要求它偏离。如何避免噪声污染将成为该地区尤其是南方地区的一个问题。
钥匙。
2、市场不成熟，培育期长。
江岗山住宅区正在规划政府高端生活区，但目前所有工作仅处于规划阶段，尚未完成。
它真正营造了一种家庭和生活的氛围。因此，市场需要培育和引导。因此，对于首次土地流转
推广该地区需要花费大量资金。
3、景观改造成本高
该地属丘陵地带，起伏较大，绿化较多。因此，景观建设和地基的成本也会相应增加。
4、配套设施差。
该地块地处不成熟区域，超市、会所、学校等各种配套设施尚未明确说明何时建设，这给该地块的后期服务带来了很大的不确定性。
五、关外一系列问题的存在
作为关外之地，这块土地也有着保城地区作为关外镇所固有的一系列劣势，如治安问题、海关整体形象、关口心理落差等。因此，本项目土地出让价不能高于关内别墅用地出让价，否则买家会根据可替代性原则倾向于购买关内土地。
机会点：
1. 城市化进程
这块土地最大的市场机会在于城镇化的推进。随着城市化的推进，关内外一体化，无论是对于这片土地，还是对于整个宝城其他地区的土地，关口的心理障碍越来越小。
相应地增加了价值。对于这件包裹来说，更大的意义在于有效阻断关外高端客户在关内的流动。
而不是吸引关内的客户购买关外的房产。
二、宝城经济持续快速发展
宝城经济的快速健康发展是整个江岗山土地流转可持续发展的关键。对于江岗山来说，
其目标客户群是在大宝城地区工作、生活、投资环境质量、土地租金成本水平的企业主
将决定他们是留下还是离开。因此，经济发展特别是工业经济的发展将对江岗山土地流转发挥重要作用。
非常重要的推动力。
3、博城奢侈品市场发布
该地块的市场机会来自宝城市场的极高端客户，但尚未相应释放。
对于高端住宅区的首次土地出让，抢占市场先机，及早垄断这一客户群，将使该项目
最大的亮点来自于当地市场。
4、路网改造工程
路网项目的改造建设将对整个宝城市场产生积极影响。尤其是宝城南侧，107国道与海滨大道之间的区域，带来了前所未有的增值空间和想象空间。对于这块土地来说，将间接受益于加强与关内的联系，加快城镇化进程。对这个包裹的影响。
5.房地产已转移到海外，低密度住房绝对稀缺。
对于别墅用地，深圳市政府明确规定，禁止审批别墅用地。因为需求，
该地块被视为该政策的副业。正是由于别墅用地的稀缺性，江岗山别墅用地的可替代性本来就变小了。
因此，对于想买别墅的客户来说，选择江岗山就是因为它的稀缺性。
六、政策支持
江岗山市首次土地出让的成功，对于该地块的后期推出具有重要意义。因此，相信政府对土地的最低拍卖价格以及在土地拍卖过程中做出的一系列承诺将会得到兑现。
威胁点：
1、市场不确定因素较多，包括土地供应计划、博城其他区域别墅用地情况等。
对于江岗山住宅区来说，市场的不确定因素较多。一方面，江岗山土地出让总体方案尚未发布，其相应的后续土地出让时间和规模将对这块土地产生一定影响。另一方面，宝城市场其他区域仍有部分土地可规划建设低密度住房，如西乡滨海区。如果该区域的土地启动，将会对该项目产生一定的影响。此外，未来几年关内别墅或联排别墅的供应量仍是未知数。因此，未来几年其他地区别墅的供应量将会给该地块带来很大的不确定性。
2.政策威胁
对于这块土地，虽然政府明确规划为别墅用地，但由于中央对别墅用途的规定，
土地及其政策监管严格，政策变化风险较高。此外，银行对别墅用地的支持
也存在一定的变数，风险也不小。因此，在政策上，应该综合考虑。
2、定价依据
由于宝城地区没有该项目的可比实例，因此我们只能选择市区的别墅作为定价依据。
1、门市价格：根据2003年上半年住宅市场销量分析：南山区住宅平均价格与宝安区相近。
差价为2631元/平方米，即与南山相比，门票价格约为2631元/平方米。福田区总体住宅面积为
与宝安区相比，价格高出4102元/平方米。也就是说，对于福田区来说，南头关的价格约为4102元/平方米。
米。如果按照这个思路计算宝城市场别墅的价格，南山区别墅均价为12000元/平方米。
如果农场面积为14000元/平方米，那么宝成别墅应该为9633元/平方米。
2、区域楼盘别墅价格与住宅整体平均价格对比：
南山区别墅价格比福田区住宅均价高出5625元/平方米。福田区别墅价格比福田区住宅均价高出6154元/平方米。结合两者的价格差异，宝城区别墅的价格应该是9633元/平方米。
3、可替代性原则
对于宝城市场来说，别墅的价格一般不低于7000元/平方米。否则，根据可替代性原则，消费者会选择别墅，而不是宝城市场最高价7000元/平方米的普通住宅。同样，按道理来说，宝城市场的别墅最高售价不应高于12000元/平方米。否则，消费者就会放弃保城市场的别墅，而选择市区的别墅。因此，宝成别墅的价格应该在7000元/平方米至12000元/平方米之间。但值得注意的是，随着城镇化进程的加快，城区别墅项目日益稀缺，可替代性逐渐下降，宝城市场上的别墅面临升值的可能。
4、市场认可度：对于宝成别墅市场来说，主要需求对象是企业主和政府高级官员。其价格敏感性比较差，即价格弹性较小。因此，其别墅的价格很难确定。有一个统一的标准可以衡量。
3. 拍卖价格估算
本次拍卖的价格将受到以下因素的影响：
1、江岗山第一块地
该地块是江岗山片区首块出让土地。尤其是周边配套设施和市场环境尚不成熟。因此，按照正常的思路，这块地块的拍卖价格将低于后来推出的土地的拍卖价格，即可能低于正常市场价格。
2、年终拍卖，资金紧张
该地块是今年最后一块土地出让。对于普通企业来说，年末公司财务紧张，现金流有限。所以，虽然热情高涨，但能力还没有达到。不过，值得一提的是，对于对这块土地比较感兴趣的企业来说，现金流应该不成问题。因为这些企业事前都会做好充分的准备。
3、宝安开发商积极性不够，观海开发商尚不看好土地。
出让土地位于宝城地区。从地缘企业的角度来看，博城开发商最能看到该地块的开发前景，也最熟悉该区域的市场。不过，从当地企业参与的热情来看，无论是泰华还是富通，都没有太大兴趣。对于航空城来说，一切可能性都有，但之前开发的产品质量参差不齐，战略上不可行。龙光地产此前曾透露，希望私下拿地以降低开发成本，因此对于这块地块更多的是观望态度。因此，对于这个包裹，如果从海关内部企业的角度来判断市场，该地区的市场价值可能会被低估。
综合以上因素，土地出让价格可能会略低于正常市场价格。
4、经济核算：
基本经济技术指标
项目面积（）
土地面积213183.31
建筑面积：106600
住宅面积96100
会所500
居委会10000
地下室及高架楼层0
容积率0.500039145
投资总额（总成本+销售费用、税金）106600795206,200元
利润总额106600117743800元
净利润106600100082300元
成本利润率（税前）10660016.32%
年成本利润率（税前）1066006.53%
投资利润率（税前）10660014.81%
年投资利润率（税前）1066005.92%
成本利润率（税后）10660013.88%
年成本利润率（税后）1066005.50%
投资利润率（税后）10660012.58%
年投资利润率（税后）1066005.03%
投资构成表项目单价（元）占总价的比例
1土地购置成本40001200000000.245496086
2 初步勘察设计费5053300000.010904118
3 建筑安装费用1868.21991501200.407421458
4管理费用56.0465974503.60.012222644
5意外费用56.0465974503.60.012222644
6财务费用735.72313578428086.190.160448235
7销售费用256.9277674273885000.056031413
8营业税436.7772045465604500.095253402
9总计7459.720107488806163.41
投资成本表
序号项目建筑面积（） 市场价（元/） 单价（元/）
总价（元）
1、土地成本10660035004000426400000
2、前期费用（勘察设计费）10660050-80505330000
3、建设工程费（1~4） 106600 1868.2199150120
1、主要项目1066001138--13821134120884400
2.基础土方工程106600 10511193000
基础土方10660012--1850
桩基106600110--140110
3、配套费106600 629.267072720
对讲系统10660012.8--16.715
消防系统10660070--11038
通讯系统10660014.1--18.211
电视天线1066003.5--4.54
燃气系统10660023.2--34.923.2
水电安装106600235--313238
电梯106600150-1800
户外配套设备106600110-150300
四项不可预见费用（建筑安装费的3%） 106600 56.0465974503.6
五、管理费用（建筑安装费的3%） 106600 56.0465974503.6
6、财务费用78428086.19
7土地权益106600 658.870228080
建筑安装费利息106600 76.9231358200006.191
总成本（一到七） 106600 6766.0151721257213.4
资金回收表面积总单价
住宅961009500912950000
小计961009500912950000
当住宅价格保持9500元/平方米不变，地价波动1500元时，
地价（弹性系数1）浮动比例土地成本楼面价格成本利润率
250453050000425011.53%
50047970000045007.11%
75050635000047503.02%
100053300000050000%
浮动比例土地成本、底价、成本利润率
250399750000375021.56%
500373100000350027.27%
750346450000325033.57%
1000319800000300040.51%
住宅价格降低1500元/平方米，即住宅价格8000元/平方米，土地价格降低。