土地一级开发管理模式研究报告

第一章境内土地储备与开发模式第2-13页

1土地资源兼具自然属性和社会经济属性，而城市土地资源则更为特殊。

2 城市土地资源的特征决定了城市土地开发的基本原则

三、城市土地开发规划体系是实施土地开发的基础。

4现阶段我国土地一级开发有四种模式

5北京市土地储备系统及储备机构

6上海市土地储备系统及储备机构

第二章：如何在中国获得土地一级开发权，第14-19页

1土地一级开发涉及的权属关系

2 土地一级开发权取得方式：招标、委托

3 获得土地一级开发权的方式：授权

4 获得初级开发权的方式：收购

第三章国内土地一级开发融资模式第19-25页

1土地一级开发融资需求

2 土地一级开发主体解决融资问题的基本方法

第四章土地一级开发盈利模式及风险规避，第26-28页

1 土地一级开发盈利模式

2 土地一级开发风险及规避

第五章国内土地一级开发发展趋势第29-35页

1根据历史经验和产业政策判断土地一级开发发展趋势

2 中国土地储备及初级开发发展趋势

3 土地一级开发的效益与风险

第一章国内土地储备及开发模式

1土地资源兼具自然属性和社会经济属性，城市土地资源则更有特殊性

城市土地资源供给稀缺

它是由于其位置固定、面积有限等自然属性而产生的一种经济属性。

由于城市人口的增加和社会经济活动的不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，但可供城市使用的土地却十分有限。同时，由于土地位置固定，某些用途的土地非常稀缺。因此，必须进行科学规划和布局，合理、高效利用土地。

城市土地资源的商品属性

城市土地是在特殊时间、空间条件下，通过社会群体的智慧、劳动和资本投入实现附加值的特殊商品。实现其价值的转移只是所有权的转移，而不是土地实体的移动。

因此，土地资源配置应按照市场经济规律和价值规律。

城市土地资源的公共产品属性

公共物品是指在消费中既具有非竞争性又具有非排他性的物品。

因此，在城市土地开发利用过程中，应发挥政府主导作用，弥补市场的缺陷和不足。政府主导不是取代市场，而是通过政府政策引导、规划引导，为城市土地开发引入市场竞争机制。

2城市土地资源的特性决定了城市土地开发的基本原则

政府主导原则

政府要抓住规范土地开发市场的主动权，在完善土地开发配套法规、规划、土地利用规划、土地开发主体选择、土地开发监管、土地交易等方面发挥主导作用。

统一规划原则

土地开发区根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划，统一组织实施，编制项目概念规划、控制性详细规划、建设详细规划和配套专项规划。

市场原则

根据不同土地开发对象、阶段、行业的特点，选择不同的生产方式，最终实现土地资源的优化配置。

合法经营原则

我们不断完善法律法规，规范土地开发各类参与者的行为，建立内外部监督机制。

开放交易原则

各类城市土地开发主体的选择必须坚持公开招标。

对社会高度负责的原则

——土地开发过程中的各个角色必须具有高度的社会责任感，高效集约地利用好土地。

3城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据

4现阶段，国内土地一级开发存在四种模式

模式一：企业主导、主次联动发展的传统模式。这种模式比较普遍，近期可能会有机会，但未来是必须扭转的。长远来看，空间会越来越窄。

模式二：完全政府控制模式，以广州市为代表。政府通过严格的规划和规划管理，完全掌控已开发的土地开发供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一流转、统一管理”的“五统一”格局。一级土地开发完全由政府组织，施工企业仅通过招标确定。成功的前提是广州市规模不太大，土地开发实施早，操作难度大，成本低，因此政府有能力承担全部土地开发资金。

模式三：政府与法定机构合作模式，以上海、苏州为代表。政府相关部门和政府投资设立的开发公司对土地一级开发完全垄断，“进水一渠、蓄水一池、出水一龙头”，从而达到规范土地市场的目的，配置土地资源，实现国有土地增值。的目标。

模式四：政府主导、市场化运作模式，以北京为代表。政府“两头抓”，即控制土地储备计划和供应计划； “放在中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。背景是北京城市规模巨大，政府无法垄断一级开发市场。

对于规划能力和资金实力较弱的城市来说，北京模式或许是更合适的选择。

5北京市土地储备制度与储备机构

北京市土地储备制度启动背景

由于过去长期实行无偿、无限期的土地分配和使用制度，大量城市存量土地产权不明、管理制度不完善。土地流转主要通过买卖双方协议实现，不仅造成国有资产流失，而且扰乱房地产市场。给城市规划和城市管理带来很大困难。

2002年，北京市出台《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》，要求更好落实土地利用总体规划和城市总体规划，保证建设用地集中统一供应市政府，并消除多种渠道。土地供应多源现象，增强政府调控土地市场的能力。

2005年，出台《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，进一步规范土地储备和一级开发活动，保证土地计划供应。

北京市土地储备局

成立北京市土地整理储备中心，作为市政府土地整理储备工作的管理机构。受市国土房屋管理局委托，负责土地整理、征用、收购、恢复、置换、储备，组织土地一级开发和托管土地交易市场等工作。

各区、县、市政府批准的重点功能区也可以设立土地储备分中心，受市土地储备中心委托，负责本行政区域内的土地储备和土地一级开发工作。

北京目前正在起草该研究的支持文件

《北京市土地储备发展规划编制办法》

《关于加强北京市土地一级开发管理有关问题的通知》

《关于在远郊十县设立北京土地交易市场分市场有关问题的通知》

《关于确定商业项目用地招标拍卖挂牌方式的通知》

《北京市土地一级开发项目融资方案》

《关于北京市土地整理储备中心及分中心职责分工的通知》

上述配套文件由市中心起草后，经19个区县分中心专门研究修改完善。经市中心进一步研究讨论，近期逐步发布。

北京市城市规划对城市建设起指导和规范作用

北京土地储备运营模式

北京土地储备运行机制

政府主导、统一规划、市场化运作。具体体现在：加强政府对城市土地开发的宏观调控，做好规划、政策、标准等方面的支持保障工作，在优先配置基础设施、优先配置公共资源等方面服务设施、资源环境管理，规范产业发展方向。发挥引领作用。其次，充分发挥市场机制的基础性作用，优化发展环境，鼓励和引导各类市场主体高水平参与土地一级开发建设。

土地开发后，经市土地储备中心验收后，移交市国土房屋管理局办理出让。

一级开发主体及职责

根据年度土地出让计划，收购储备土地如作为“熟地”出让的，市土地储备中心将组织土地一级开发。根据拟出让土地的具体情况，通过协议或公开招标的方式选择承担土地一级开发任务的企业。

土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹集资金、办理规划、项目审批、征地拆迁、重大市政建设等手续并组织实施。其中，通过招标选定开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业管理费不得高于土地储备开发成本的2%。招标确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹集资金、办理规划、立项审批、征地拆迁、重大市政建设等手续并组织实施。最低投标价格包括土地储备开发预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。招标确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

北京土地储备融资

北京土地储备中心有四种融资方式：

政府财政拨款

市财政从土地出让收入中拨出一定数额的启动资金给市土地储备中心。

商业银行贷款

以预留土地为抵押，向商业银行获取融资。

预收土地使用权出让金

储备土地营业收入

相关规定：在土地收购储备过程中，市土地储备中心必须审慎运用收购储备资金，有效规避资金结余风险。市规划、财政、国土房管、监察等部门要加强对征地储备资金和土地收益的监督管理，确保资金安全、正常使用。

北京土地一级开发经历了三个阶段

第一阶段，开发商和土地使用者自行进行土地一级开发（1999年以前）。按照原来的供地程序，开发商通过协议出让的方式获得现有土地，经过征地、拆迁和重大市政建设后，再进行房屋建设。土地一级开发和住房二级开发由单一开发商完成。

第二阶段成立专门的一级土地开发项目公司。政府指定该公司完成特定地块的一级开发并向社会出售耕地（1999年至2002年1月）。

第三阶段，由政府土地管理部门授权的土地储备机构和土地一级开发公司共同进行土地一级开发，将土地开发成成熟土地，公开供应社会（2002年1月以后） ）。

模式一：土地储备机构成立之初，储备机构不仅作为开发主体，还负责融资和具体实施。

模式二：储备机构与土地一级开发企业共同参与，后者主要进行一级开发。

除政府储备机构和市政府确定的土地一级开发企业外，其余土地一级开发主体必须通过招标取得土地一级开发项目的开发权。

无论土地一级开发的主体是谁，一级开发工作都必须按照政府主导、统一规划、市场化运作的方式进行。初步开发后的土地交给政府在市场上公开交易。

北京土地储备与开发模式的启示

“政府主导、统一规划、市场化运作”的北京模式实质上控制土地储备计划和土地出让计划，充分利用社会力量实施土地一级开发。对于旧城改造等开发成本高、风险大的项目，或者不适合民间资本介入的项目，政府将指定国有企业开发；对能够市场化运作的项目，尽可能利用社会力量。

北京模式可能比上海模式更有效率，而且政府基本不承担风险。

但北京市土地一级开发政策也存在一些问题：

开发公司主要通过招标方式选定；规定开发公司利润不得高于开发总成本的8%。还规定，未开发土地成为成熟土地后，土地价格超过政府基准价的，不得挂牌交易。

土地一级开发增值收入全部归政府所有，原居民和企事业单位不得分享。

该政策的后果：

开发公司几乎没有动力从事土地一级开发，更不用说提高开发质量或进行创新以实现土地价值最大化。

开发企业面临着难以准确估算的巨额征地拆迁成本风险，以及因开发周期长而长期占用大量资金的风险。

土地权属不明的，不能抵押，也不能抵押该土地的一级开发权。如果没有政府担保，开发商融资将极其困难。

8%的利润率对外部投资者吸引力不大，导致融资困难。

6上海市土地储备制度及储备机构

上海土地储备制度出台背景

上海土地供应存在供应量过大、总量失控、方式不规范等问题。

2001年，上海市政府针对商品房供应市场化，颁布了《上海市土地使用权招标拍卖试行办法》。

2004年，《上海市土地储备办法》颁布；同年10月，《上海市土地储备办法实施细则》颁布，从土地储备管理、规划、投资关系、操作程序等方面进一步明确了土地储备的操作实施。精美的印刷品。这意味着明确的城市两级土地储备制度已经建立，市场主导的土地储备运作模式转变为政府主导的土地储备运作模式。

上海市土地储备局

《上海市土地储备办法》规定，上海市土地储备中心是上海市政府设立的土地储备机构。