温州市瓯海区果渠溪土地开发研究

第一章研究重点

一、研究范围和目的

1.研究领域

本次土地开发研究范围包括温州市瓯海区果溪、曲溪、盘桥三个组团（以下统称果曲盘）。现有总人口14.75万人，土地面积140.8平方公里。位于温州市区西南部，距温州市中心6至12公里。

2. 研究目的

按照上级规划要求，结合过渠溪经济社会发展客观规律，原则确定研究范围内土地开发方向，对范围、规模、开发提出指导意见。城乡建设用地改造。

3. 领地名称

根据研究范围的地域特征，明确相应的地域名称。

郭曲盘指出了三镇的行政区划。

郭曲盘各组指的是郭溪、曲溪、盘桥三个镇，郭曲组指的是郭溪镇范围。

组团城市是指建制镇、乡镇。

温州市区是指温州市鹿城区、瓯海区、龙湾区组成的区域。

二、指导思想

1、依据国家现行法律法规和技术标准，按照节约用地、有效用地、合理用地等原则，对果曲盘土地空间进行综合研究和利用实施。

2、在《温州市总体规划》和《温州市瓯海区三溪区分区规划》框架下，以《温州市村镇规划战略研究》为基础，可利用土地潜力、土地开发方向和土地利用情况明确组团内的结构等，并以此为基础确定各组团的用地项目及相应的工程设施。

3.土地开发符合经济社会发展规律，同时注重环境效益。根据郭曲盘的功能定位和功能构成，处理好组团内不同性质用地之间的关系，实现城乡整体有序协调发展。

4以温州市整体城市发展为大局，落实各项城市设施，为城市设施建设留出足够空间。

三、上层次规划、研究评析

与本研究直接相关的上层规划有《温州市总体规划》、《温州市瓯海区三溪片区分区规划》和《温州市城中村规划战略研究》等，以及区内交通本次研究的范围是对设施、城市群、工业区和村庄规划进行了规划和研究。本研究结合相应规划内容进行简要分析。

（一）交通设施

1. 铁路站场

根据《温州市总体规划》（以下简称《总体规划》）和《温州市瓯海区三溪片区分区规划》（以下简称《分规划》），温州——福州铁路经过经郭曲盘，与相应城市西客运站、货运站场连接线及编组站均在本次研究范围内实施。

2. 城内外主要道路系统

温州城内外道路形成两条高速公路和“双环+连接路”的高速公路体系。

（1）两条高速公路是由甬台湾、金丽温组成的“Y”字型高速公路系统。过渠溪是系统西出口的通道之一。

（2）“双环+连接路”高速公路也是温州市区的主要道路骨架。外环内的西环路（高通高速公路）：330国道、——双榆、——潘桥、——铜陵、——瑞安碧山高速公路将穿越本次研究范围。是分流过境交通的主要截流道路，也是温州都市圈内外——铁路、公路运输的主要道路之一。沿线设有物流中心、货运站、客运中心等。

3.轻轨交通

温州都市圈内已形成4条轻轨线路。 1号线连接机场、火车西站和瓯海中心区。它将经过郭曲盘以东。其线路可考虑与西环线（高通）连接。高速公路）结合布局，沿线布置轻轨车站，根据用地特点在机场附近设置车辆段。

4客运、货运站

根据客货运站规划及现状用地，本研究范围内可能设置的设施包括铁路西客运站、公路客运站及配套广场停车场。随着铁路长线体系的形成，温州铁路枢纽功能将得到加强，铁路西客站、编组站、铁路——公路、铁路——铁路联运等各类货场和物流中心建设将得到加强。必不可少。

点评：《总体规划》和《次级规划》对城市主要交通设施的布局有明确的方向，但对设施的具体位置、配套站点以及与本研究范围的衔接等没有具体落实。

（二）组团城市规划

《总体规划》和《次级规划》均将郭溪、瞿溪、盘桥和温州中心城区的现有城区纳入城市规划建成区，属于城市中长期发展区域。

点评：郭曲盘各城市组团的功能、人口、就业、土地利用构成等具体问题尚不明确。特别是土地利用的统计范围和计算规模存在差异。

（三）工业区规划

《总则》和《细则》在区、镇两级工业园区实施。本研究范围包括果溪、曲溪、盘桥三个工业区三个部分。一方面实施瓯海区级机电产业园，另一方面对现有分散工业小区和工业点进行搬迁。到统一开发工业区。

《温州市城中村规划战略研究》（以下简称《战略研究》）提出，在村镇搬迁、整合时，考虑以组团、片区设立工业区（靠近城市的村庄见《战略研究》）城外）。

点评：两个《规划》和《战略研究》在工业区问题上基本一致。两个“规划”工业区基本放弃现有工业园区位置，按照相对集中原则一分为二，替代更多工业用地； “战略研究”是在大量调查研究的基础上，考虑到人口和就业问题。在保证第二产业（工业）发展和出路的前提下，建议将第二产业（工业）发展用地安排在区、镇工业区。

（四）村庄规划

1. 分区规划

《特别规定》将村庄改造分为近期搬迁、近期限制、集中建设和旧村改造四种类型。

(1)近期搬迁。从其空间布局特征来看，主要是一个与交通设施规划相冲突的村庄。

(2) 近期限制。从近期限制村的空间分布来看，主要是靠近山麓的村庄或自然村。

（三）集中建设。本研究范围内的集中村主要位于果溪组凤凰山南麓的果溪村和河头村。是1992年乡政府驻地的村庄。

（四）旧村改造。从空间分布来看，主要是位于城市规划区（即组团城市）居住用地范围内的村庄或自然村。

点评：在不区分各村村民的生产方式、就业特点和建设质量的情况下，拟定的改造类型较为机械化，相应的改造措施难以落实。

2.村庄规划策略研究

《战略研究》根据城中村的类型特征和村民的生活就业特点进行了更为细致的分析，对城中村进行了分类，提出了不同的规划策略。就本次研究的范围而言，主要分为两类（《战略研究》分为三类：——个城内村庄、城边村庄和城外村庄）。

(1)城边村

《战略研究》明确，本次研究范围内的城边村位于温州市“现有城市建成区与规划建成区之间”和“卫星城区（乡镇）”。即城市建成区规划区内的所有村庄。

规划策略

规划目标

综合运用政策、规划、管理手段，引导城中村健康有序发展、顺利向城市社区转型。

规划与改造策略

根据《策略研究》的内容，总结如下：

进行规划分区，即按照开发时序、建设用地类型（中心区、等级）和功能分区进行分区。本研究范围包括城市重点建设区和总体规划建设区。

根据不同的分区类型提出相应的策略。包括转型思路、时机和方法。

政策措施

调整征地补偿政策，与社会保障政策相结合。

落实集体经济管理办法和改革政策，为村庄搬迁和新居建设创造条件。

推行就业政策，改变宅基地分配政策。

在不同地区，开发和实施模式的政府组织、村集体和开发商的参与程度不同。

（二）城外村庄

《战略研究》明确，本次研究范围内的城市边缘村庄是指因城市生态建设和山区移民安置需要整体搬迁治理的村庄，以及除规划建成区和城镇乡以外的所有其他村庄。

规划策略

规划目标

推动村庄有序建设，提高村民生活质量，提高农村社会经济发展水平，完善城乡管理体制，健全农村社会保障体系；协调城乡发展关系，实现城乡一体化发展。

规划范围与策略

本次研究范围所界定的城外村庄主要是山林中的村庄。目前的情况是，除了少数山坡村外，大部分村庄已经搬迁。

按照分区控制，中心村和基层村的规划改造有明确的策略。

对第二、三产业补偿作出规定。

阐述郊区设施规划。

政策措施

包括旧村改造实施模式、宅基地政策、拆迁安置政策、征地补偿政策、就业政策和社会保障政策等。

点评：《战略研究》对温州市现行土地相关政策进行了详细分析，可供本研究参考。根据不同地区的村庄改造特点，为村庄改造指明了方向，留下了更大的改进空间。但“战略研究”主要针对各类村庄。是否清晰地解释了郊区环境中村庄的改造以及如何将土地利用与郊区设施结合起来？它还提供了研究范围内村庄划分以及规划和改造策略的详细信息。根据人口和就业特点作出具体安排。

四、研究重点和思路

(1) 研究重点

根据本研究的目的，研究的重点内容主要包括以下三个方面。

1、各组别城区土地利用情况

在《总体规划》和《次级规划》框架下，根据本研究范围的区位环境和新的历史背景特征，重点研究功能特征、用地结构、布局和规模。各组团城市地区的情况，为各组团的经济和经济发展提供基础。为社会发展提供支撑平台。

2.村土地

以“战略研究”为基础，根据各村的人口、就业特点以及农村社区的文化、环境条件，重点研究该村未来的发展方向和土地综合利用条件，为村庄未来的发展提供科学依据。为村庄整治改造奠定基础。

3、农业生产及其他非建设用地

在综合研究郭溪、曲溪、盘桥三组《土地利用规划》、《温州市城市防洪规划（中部规划、西部规划）》等相关规划的基础上，以温州城市生态维护和环境保护为己任以此为抓手，重点研究非建设用地范围及其开发控制措施，为农业生产、农田设施、区域土地配套设施、旅游景区等发展提供依据。

（二）研究思路

1.在现状调查研究的基础上，从社会经济发展条件评价出发，分析本研究范围的发展动态，从而明确各组团的功能定位，为土地利用提供依据各组团的功能及用地空间整合。

2.根据本研究范围的发展势头，结合当前城乡人口和就业特征，预测未来产业人口结构和规模，比较本研究范围的土地潜力和用地条件，验证未来人口规模和空间布局，并以此为依据，确定城乡土地规模和空间布局。

3.根据人口和土地空间布局规划，在综合分析村镇现有居住建筑和空间特征的基础上，提出城乡特别是农村地区的整治方法和土地综合利用条件为未来农村和城郊人口居住区的开发强度提供依据。提供判定依据。

4根据城市生态环境要求和本研究范围的环境特征，提出环境保护措施，为生态环境建设提供依据。

第二章开发条件评价

一、发展的有利条件

（一）自然环境条件

规划的过曲盘属丘陵与平原交汇的河谷地区，北、西、南为丘陵，东北为谷口平原。三面环山的地形格局，是郭曲盘发展所需的优越自然生态环境条件的天然平台，也为该地区社会经济可持续发展提供了基础。良好的气候为该地区人居生态环境建设和农业生产提供了基础条件。

（二）地理位置条件

过曲盘位于长江三角洲南翼、浙东南沿海城市温州西南部。果溪集团距温州市中心约6公里，曲溪集团距温州市中心10至12公里。根据《总体规划》，果曲盘集团距温州市中心距离约6公里。该区域属于温州都市圈核心圈发展概念区。该概念区未来将承担都市副中心、居住、产业、对外交通等城市功能。

（三）交通区位条件

城市快速路瓯海大道东西纵贯过曲盘中部，温曲公路北侧穿过，现有高通高速公路（至瑞安市）由北向南穿过本区。对外通讯网络已基本形成。根据《总体规划》，目前已实施的锦温高速公路和规划中的高通高速公路、温瑞铁路都将经过郭曲盘，并在东部地区附近设立相应的对外交通站点。果曲盘的交通区位条件将在未来的发展过程中进一步优化。详情请参见交通区位状况分析图。

（四）产业发展状况

一、郭曲盘经济发展的总体区域背景

根据行政区划调整前的数据，温州市瓯海区GDP增速远高于龙湾区。但行政区划调整后，瓯海区呈现出相对滞后的趋势。

2、郭曲盘产业发展

1990年以来，随着民营企业的不断发展，以及企业发展适应市场经济和企业经营模式的形成，郭曲盘已逐步形成制革、鞋业、家具、眼镜、食品、服装、化工等行业。工业、机械等轻加工产业集群在果曲盘形成了多个小型工业区和工业点。

第一、第二产业就业人数、产值均高于温州市和瓯海区平均水平。三者中，国喜集团第二产业优势明显，绝对体量和比重最高；曲西组团第二产业比重较高，而板桥组团绝对体量和比重较低，但第一产业相对发达。

数据分析显示，郭曲盘是温州市典型的郊区城镇组合。

二、发展的不利条件

1、产业结构严重失衡，农业和第三产业产值比重有待提高。

郭曲盘对第一、二、三产业占GDP比重的分析表明，近年来第二产业特别是工业生产增加值比重一直占GDP比重较高（70%以上），而且工农业产值极不平衡。

2、产业空间布局极其分散，城镇化水平低。

根据郭曲盘对三个城镇地区的人口分析，2001年城镇化水平仅为32.5%，远低于就业方式71.3%的非农化水平。产业和村镇空间分布分散、混杂，成为土地资源浪费、果曲盘生态环境破坏的一大因素。

3、重大基础设施和专项用地布局混乱

果曲盘分布有市级专项用地、市政用地及其他公共设施用地。一方面，这些土地承载着温州城市的特殊功能；另一方面，由于其特殊性，它们对郭曲盘各个群体的空间结构产生了较大的负面影响。一些土地利用，如220kV变电站，往往会影响土地的完整性，破坏周围的居住环境。

4、郭曲盘具有传统产业特征，现代产业结构特征不明显。

按2001年实际常住人口14.53万人计算，郭曲盘人均GDP达到1.33万元，属于中等收入地区。从