雨润黄山旅游度假区项目开发建议书
目录
第一篇文章概述:旅游度假村与旅游地产的发展历程
1. 前期开发规划
2、发展战略
3、开发团队
4可行性研究和规划
5、资金供应
6. 审核流程
7综合计划
8. 营销
9、管理和运营
第二部分雨润黄山项目:开发模式与运营设计
一、开发原则
2、发展战略
3、开发模式
4操作设计
第三部分雨润黄山项目:重点开发产品初步建议
1.高尔夫球场
2、高端旅游地产项目——私家花园
3.雨润黄山旅游学院
4旅游地产项目——分时度假公寓
第一篇文章概述:旅游度假村与旅游地产的发展历程
1. 前期开发规划
当度假村开发商开始开发过程时,他们必须首先考虑可用的各种选项并定义总体规划的概念。最合适的开发理念的产生往往需要考虑很多变量才能做出最终决定。专业开发商有兴趣开拓潜在市场,他需要的是适合该市场的规划土地。
就一个有计划的度假村开发过程而言,从计划开始到其成功,最重要的是反复思考开发理念,反复评估有用信息,不断修改整个计划的内容。同时,还需要研究最有前景的市场,甚至构思开发产品的形态、规划密度和建设工期。届时,将根据开发过程中可能涉及的房地产开发限制来检验这些概念的可行性。如果没有这种仔细的调整过程,度假村开发计划很可能从一开始就失败。
设计理念形成的基础是确定开发的性质或设计形象。心理目标的界定有助于选择方案的特殊形象或预期完成范围,进而进行设施形式、布置与质量、运营需求、影响交易方式等细节的选择。
度假村开发商还需要考虑他们在整个开发过程(从规划到成熟)的活动顺序中所扮演的角色。这些角色包括度假村内酒店的运营、早期规划交易、土地和房地产交易等。
(1) 开发产品和设施
在确定了开发区域要打造的形象后,度假村开发商就可以开始定义开发区域内的开发产品和各种设施。市场研究应协助主题公园、酒店、公寓、别墅等开发产品的适当协调,提出有关规模、形式、所有权类型和价格范围的建议。
其中最重要的是首先明确该地区必须保护的自然设施,并研究如何增强这些设施的内容、开发产品以及应善用的自然设施的定义。同时,前期开发阶段必须要做的另一件事是,确定片区内需要建设的设施,并为未来的设施加建预留空间。
在决定总体设施规划时,应详细考虑四个主要问题:
我。该设施如何在物理上和经济上融入总体规划,并成为规划区域独特意图的一部分?
二.应该有多少设施?
三.项目进度如何安排?
四.费用合理吗?
因为度假村的设计目的是提供令人愉快、真实的体验,如果度假村内的设施很差,破坏了用户的享受,那么对整个度假村的影响可能比根本没有这些设施要严重得多。在运营游乐设施时,开发商的首要任务是维持游乐设施所需的质量标准。
(二)规划用地选择
开发商不应该执着于某个区域,希望该区域能够满足任何一种开发形式的要求。选择规划用地的首要原则是规划理念与规划用地要紧密结合。
在选择大型度假别墅及度假村的规划地点时,应考虑几个关键点,包括环境、交通便利性和价格。环境评估选项包括:美学和气候质量;文化吸引力;可以开发的娱乐机会;和便利设施。
度假村规划的市场性与规划区域距目标人口中心的距离以及交通设施的便利程度密切相关。一个度假区的开发意图越大,就越依赖该地区便捷、高交通的交通设施。
影响选址的第三个因素是实际的资金问题、直接的开发成本以及计划完成后的运营成本。
(三)阶段及进展
度假村开发的阶段和进展是整个开发过程中的一个困境。一方面,在开发初期应提供足够的游乐设施,吸引消费者,满足消费者需求,满足开发商的发展需求。另一方面,这些初始景点所需的巨额前期资金,以及规划初期的巨额运营亏损,必须等到产生大量游客或别墅住户并带来足够的收入后才能启动平衡运营费用。直到。
(4)规划方法
传统的土地利用规划法案总是考虑项目需求、政策、法律和市场政策等一般性限制,以便进一步发展为场地规划。事实上,大多数场地规划只是对土地的表面补充。只是一个计划。此外,还有一种更加注重环境问题的规划方法,这对于度假村开发尤为重要:利用工程来凸显开发用地的独特个性。只有游乐设施适合开发场地的特点,才能凸显整个规划区域的环境氛围。
2、发展战略
(1) 土地出让
从历史上看,土地销售被认为是度假村开发中规模最大、利润最高的形式。
(二)旅游地产项目
在本次交易中,度假村开发不仅从土地销售中获利,还从开发产品的建设和交易过程中获利。
(3) 操作
发展战略的另一个重要方面是度假村开发商自己经营度假村设施,无论是租赁商业空间、管理酒店、经营租赁别墅单位的合资计划、提供维护服务或转售计划,还是经营高尔夫球场、健身中心等都可以由开发商控制,并为该计划带来以下好处:
*可赚取长期利润
*当项目完成或该地区房地产销售缓慢时有现金流潜力
* 提升开发产品(酒店、别墅、公寓)成交价格,可阶段性增值
*有助于维护规划标准
必须强调的是,成功的商业计划还需要广泛的管理技能和充足的财务支持。
(4)不同策略的组合
成熟的度假村开发商经常使用不同策略的灵活组合来获得收益。这些战略结合的前提是新开发区的建设必须是长期的。最理想的情况是开发商获得该地区的独家垄断开发权。
3、开发团队
度假村和度假别墅的开发是一个涉及多个学科的复杂过程。它需要汇集大量的专业知识并在不同的时间进行。影响变量数不胜数,开发过程中的每一步都需要仔细考虑。稍有疏忽就会出现新的问题。因此,需要来自不同领域的专家组成开发团队,根据开发商的目标共同规划、设计和建设。
高效的组织和管理是成功的关键。为了能够有效地进行管理,开发人员需要有一组核心人员来执行管理。开发团队的职责是确保开发团队内各个组成部分之间的良好沟通,包括协调负责市场研究、财务分析、规划、设计、工程、交易和运营的专家之间的意见。小组评审和协调会议对于控制开发效率非常重要,可以保证所有开发进度的正常运行。
4、可行性研究及规划(暂略)
一旦确定了开发概念并确定了规划用地,就可以根据这些信息完成详细的可行性研究。包括:
1、市场分析
详细的市场研究应该能够表明潜在的市场占有率以及可能来自下列设施的收入。
*度假酒店:品质、设备、平均客房入住率参差不齐
*度假屋:各种价位、入住率、所有权类型、土地或建筑单位、单户住宅或多户住宅、所有权居民或纯粹度假用户
*创收游乐设施:如高尔夫球场、网球场、赛马场、主题公园等。
*零售商业领域:所有制模式和可能的入住率等。
市场分析的内容应包括以下三项:
*根据预期买家和游客确定初步市场范围
*预估市场范围及各种发展形式可能的需求
*在初步市场范围内定义并制定更具竞争力的方案
2.物理环境分析
对物理环境的分析研究必须涵盖以下领域的评估细节:
*地形
*水文学-一级和二级排水系统、水源特征和水资源
*地理- 地表和地层条件
*植物——主要植被、森林和农业
*野生动物
*天气- 风、温度、湿度、降雨量和日照角度
*生态和环境因素——景色、声音或其他特殊条件
*公用事业- 能源、水、灌溉和通讯设施
*交通线路和其他相关基础设施- 高速公路和公路、铁路、机场或水道、桥梁和小型水坝
*历史文化保护对象和独特的地表
*当前土地利用状况以及未来计划的变化或开发
审批流程和资格限制 适用于该计划的土地使用分区控制、建筑规范和施工限制
3. 开发概念设计
本次评估工作内容大致如下:
*概念图
*理想的功能关系图
*底座功能图
*初步土地利用图
*可供开发的总面积以及必须保留的面积
*不同土地利用方案的适用性研究
*不同密度和输出值的评估
*用于显示该计划的独特性或重要性的其他插图和透视图
*各规划阶段的初步规划
4、财务分析
要成功实施度假村开发计划,必须有几个重要的分析内容: 评估规划计划的财务可行性;协助修改开发阶段和内容,以实现资本回收的开发目标;在计划执行阶段提供所有必要的信息。管理和维护财务控制所需的基本信息和适当的方法。为了实现上述目标,可以参考以下分析流程:
*无一例外,市场分析中不可避免地会出现输入变量
*通货膨胀对计划收入和支出的影响分析
*准备假设的年度资产负债表、收入概况、现金流概况,并通过详细的土地利用内容分析盈利能力
*财务分析结果的说明,以及有关开发进度、开发策略、交易计划、联合开发或大额销售的可能性等各种建议的说明。
5、初步方案的编制
根据度假村开发计划中的初步土地利用规划和设施规划,开发团队可以编制所有设施的成本估算,并由市场规划规划师审核和修订。
研究制定土地利用详细规划,
研究和开发开发密度和产值的替代方案,
制定初步计划的设计标准。
五、资金供应情况(暂略)
6. 审核流程
在规划审查过程中,开发商必须遵守一定的审查要求,以便尽快获得政府批准。这个过程对于开发商来说非常重要,因为任何拒绝批准的行为都可能扼杀或推迟开发计划,造成巨大的财务损失。
7综合方案(暂略)
综合规划应描述土地用途和设施,包括:
住宅区——家酒店地点、度假别墅等旅游地产单位、员工住宿等。
商业区和特定区域—— 娱乐中心和商业活动中心
休闲活动—— 地面和水上活动、公园和娱乐设施、高尔夫等
路线—— 主要和次要巴士路线、停车场和服务区、人行道、自行车道和骑马道
历史文化特色
植物形态
未来发展用地
公用事业和维护—— 供水、供电、垃圾处理场、通讯系统等
必要的社区及公共设施—— 消防、公安、学校等
与规划相关的下部结构—— 排水沟、桥坝、主干道等
除图表外,还需要准备以下文件:
拟议开发项目的特征描述
预定区域的大比例尺详细平面图
设计草图及开发计划设计意图说明
分阶段发展计划
确定主要公用事业系统的位置、规模和分期的公用事业规划
当整个总体规划完成后,开发团队就可以开始在规划区域内选择部分区域进行设计和建设。此时的工作项目包括工程图纸、工程委托合同、招投标程序、工程管理等。
8、营销(暂略)
度假村开发过程中营销工作最重要的就是在最好的地点、最优惠的价格、最合适的时间推出最好开发的产品。一般来说,所谓的直销只是整个度假村交易计划的一小部分。
九、管理运营(暂略)
第二部分雨润黄山项目:开发模式及运营流程设计
一、开发原则
1 以市场为导向的原则
以市场需求为导向,探索市场机会,是在该地区取得成功的保证。
2 共享原则
共享原则具体体现在:一是共享市场空间,二是共享资源优势。在本次开发中,减少开发投入的一个重要条件是与其他运营商的合作。
3 合理性原则
当前大旅游理念已被政府和企业普遍接受。但由于该地区腹地有限、承载能力有限,如果采取笼统的做法,很难取得成功。因此,应根据实际情况合理制定。
2、发展战略
无论是人文旅游资源还是自然旅游资源,本项目直接所在地土地均不具备明显的先天比较优势。垄断性、排他性、权威性的旅游资源并不多。发展主要需要依靠黄山的知名度和美誉度。
本项目所在地的后发优势应基于务实且具有前瞻性的旅游发展规划。 21世纪的旅游发展规划应该树立对旅游广义含义的理解,即从休闲的角度解释和满足居民的旅游消费需求,从而为我们的规划工作提供指导。这样,游客的医疗消费、文化消费、教育消费、房地产消费都将是我们规划时可以重点考虑的因素。
该项目最大的客源地肯定是长三角地区。自古以来,长三角地区就有繁荣的文风和重视教育的优良传统。居民愿意花钱进行教育投资。近年来,以上海为代表的长三角许多城市掀起了自费出国留学的热潮。据有关统计,我国每年有数百亿元的教育投资流向国外。
江南人对文化生活有着极高的要求,渴望文化艺术的消费。在上海举办的故宫绘画展和大理前卫艺术展吸引了大量参观者,这在全国其他地方并不多见。
此外,还要考虑旅游项目对提升城市形象的作用。黄山市的名称来源于黄山。